住宅ローンの残債があってもリースバックはできる？利用する際の注意点も解説

リースバックを検討している際、住宅ローンが残っていても利用できるのか気になっている方は、多いのではないでしょうか。住宅ローンが残っていても、リースバックの売却額で一括返済できる場合は、リースバックを利用できる可能性が高いです。

しかし、リースバックの売却額で住宅ローンを返済できない場合、リースバックを利用できません。そこでこの記事では、リースバックを利用できないケースや住宅ローンの残債がある状態でリースバックをする際の注意点について解説します。

リースバックで後悔しないためにも、この記事をチェックしてみてください。

住宅ローンが残っていてもリースバックできる？

住宅ローンが残っていてもリースバックできるかは、オーバーローンかアンダーローンかによって変わります。それぞれどのような条件でリースバックができるのかをチェックしてみてください。

オーバーローンの場合

オーバーローンでのリースバックは難しいです。しかし、金融機関によっては、オーバーローンでもリースバックが認められるケースがあります。

たとえば、売却金額で住宅ローン残債を完済できないオーバーローンの場合、不足分を自己資金で補填する方法です。自己資金で補填すれば、リースバックの売却額で住宅ローンを返済できるため、リースバックの許可を得られる可能性が高いです。

ただし、オーバーローンのリースバックは、審査が厳しくなる可能性や金利が高くなるケースがあります。オーバーローンの場合は、不動産会社に相談してみてください。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が不動産売却価格を下回っている状態を指します。売却によって住宅ローンを完済できる状態のため、リースバックの利用条件を満たしているといえます。

アンダーローンであれば、金融機関の許可を得やすいです。アンダーローンは問題なく、リースバックを利用できるでしょう。

リースバックができないケースとは？

リースバックができないケースは以下の3つです。

• 土地の市場価格が低い
• 建物に瑕疵がある
• 既存不適格物件である

それぞれのケースを把握して、リースバックで失敗しないようにしましょう。

土地の市場価格が低い

土地の市場価格が低いと、リースバックができない可能性が高いです。リースバックは、不動産会社が物件を買い取り、賃貸として貸し出す仕組みです。

動産会社は買い取った物件を再販したり、賃貸に出したりすることで利益を上げなければなりません。しかし、土地の市場価格が低い場合、買い取り価格も低くなるため、不動産会社は十分な利益を上げることが難しいです。

また、市場価格が低い土地は、買い手が見つかりにくく、再販が困難な場合もあります。複数の理由から土地の市場価格が低い場合は、リースバックの利用が難しくなるのです。

建物に瑕疵がある

建物に重大な瑕疵がある場合は、リースバックの審査に通らない可能性が高いです。瑕疵とは、建物の欠陥や不具合のことを指し、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどが挙げられます。

瑕疵は建物の寿命を縮めるだけでなく、安全性や快適性を著しく損なうため、リースバック業者にとって大きなリスクです。また、心理的瑕疵と呼ばれる、過去に事件や事故があった物件もリースバックが難しい場合があります。

瑕疵がある物件は、買い手がつきにくく、資産価値が低いと判断されるためです。ただし、瑕疵の種類や程度によっては、修繕やリフォームをおこなうことでリースバックが可能になるケースもあります。

リースバックを検討する際は、事前に専門家による建物診断を受け、瑕疵の有無や状態を確認することが重要です。

既存不適格物件である

既存不適格物件はリースバックが難しいケースのひとつです。既存不適格物件とは、建築当時は適法だったものの、法改正や都市計画変更によって現在の建築基準法に適合しなくなった物件を指します。

具体的には、建ぺい率や容積率の超過、耐震基準を満たさないなどが挙げられます。物件は再建築や増改築に制限があるため、資産価値が低く、リースバックの審査で不利になることが多いです。

また、リースバック会社によっては、既存不適格物件を対象外としている場合もあります。リースバックを検討する際は、事前に物件が既存不適格物件に該当しないか確認しましょう。

住宅ローンの残債がある状態でリースバックをする際の注意点

住宅ローンの残債がある状態でリースバックをする際の注意点は以下の3つです。

• 売却価格が相場より安くなりやすい
• 家賃が高くなる可能性がある
• ずっと住み続けられる保証がない

それぞれの注意点を把握して、リースバックの利用で後悔しないようにしましょう。

売却価格が相場より安くなりやすい

リースバックは、売却価格が相場より安くなる可能性が高いです。リースバック業者は、将来的に物件を再販することで利益を上げます。

再販時のリスクやコストを考慮し、買取価格を低めに設定するケースが多いのです。また、リースバックは通常の不動産売却と異なり、売却後に賃料が発生します。

賃料とのバランスを取るために、売却価格が調整されることもあります。売却価格を少しでも高くしたい場合は、複数のリースバック業者に見積もりを依頼し、比較検討することが大切です。

家賃が高くなる可能性がある

リースバックは家賃が高くなる可能性があるため、注意が必要です。リースバックの家賃は、通常の賃貸物件とは異なり、売却価格を基に算出されることが多いです。

売却価格が高い物件ほど、家賃も高くなる傾向があります。また、リースバック業者が物件を買い取る際には、将来的なリスクも考慮されます。

たとえば、物件の老朽化による修繕費や、空室リスクなどです。リスクを考慮して、リースバック業者は家賃を設定するため、通常の賃貸物件よりも高くなるケースがあります。

リースバック契約には、契約期間や更新料などの条件も含まれます。条件によっては、さらに家賃が高くなる可能性も考えられるでしょう。

ずっと住み続けられる保証がない

リースバックは、「ずっと住み続けられる保証がない」という点に注意が必要です。リースバック後の賃貸契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。

一般的に定期借家契約を結ぶケースが多いです。定期借家契約は契約期間が満了すると貸主と借主双方の同意がないと更新ができず、退去しなければなりません。

定期借家契約の場合、将来的に住み続けられなくなる可能性があります。また、普通借家契約であっても、家賃の滞納や契約違反などがあった場合には、契約解除となることもあります。

リースバック契約をする際は、賃貸の契約期間が限られる可能性が高いと思っておきましょう。

西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選

最後に、西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選を紹介します。

• ハウスドゥ 小田原市役所前
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

ハウスドゥ 小田原市役所前

小田原でリースバックを利用するならハウスドゥ小田原市役所前がおすすめです。ハウスドゥ小田原市役所前は、小田原市中曽根にある地域密着型の不動産会社です。

小田原市役所の目の前に位置しており、地域の方にとって非常に立ち寄りやすい場所にあります。ハウスドゥ小田原市役所前は、地域に根差した豊富な情報量と、親切丁寧な対応が強みです。

不動産の売買はもちろん、賃貸やリフォームなど、住まいに関するあらゆる相談に対応してくれます。リースバックに対応しているのもポイントです。

リースバックが初めての方でも安心して任せられます。分からないことがあれば、丁寧に解説してくれます。小田原で信頼できる不動産会社にリースバックを依頼したい方は、ハウスドゥ小田原市役所前に相談してみてください。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

センチュリー21住宅セレクション小田原店は、小田原市と周辺エリアで不動産売却を専門にサポートする不動産会社です。全国に広がるセンチュリー21のネットワークを活かし、幅広い購入希望者へ情報を発信することで、スピーディーな売却と高価格での成約を目指します。

売却査定では、地域の市場動向を踏まえた適正価格を提示し、売主様の状況に合わせた最適な売却プランを提案。特に、相続した不動産や空き家の売却、共有名義の物件整理など、複雑な案件にも柔軟に対応しています。

また、売却後の契約手続きや税務相談も充実しており、不動産売却に関する不安を解消。経験豊富なスタッフが一貫してサポートすることで、スムーズで安心できる取引を実現します。

地域密着型のきめ細やかな対応と全国規模のネットワークを活かした売却力が強みの不動産会社です。

ハートマイホーム小田原店

ハートマイホーム小田原店（株式会社ダイトー建設不動産）は、小田原エリアで不動産売却をサポートする地域密着型の専門店です。豊富な実績と市場データをもとに、正確な査定を実施し、最適な売却プランを提案します。

売却方法には、できるだけ高く売る仲介と即現金化できる買取の両方があり、売主の希望に合わせた柔軟な対応が可能です。煩雑な売却手続きも経験豊富なスタッフが全面サポートし、契約から引き渡しまでスムーズに進めます。

また、税金や費用についての相談にも応じ、安心して売却を進められる環境を提供。地域の不動産事情を熟知しているため、スピーディーかつ適正価格での売却が可能です。小田原で不動産を売りたい方に最適な不動産会社です。

まとめ

住宅ローンが残っている場合、リースバックの売却額で返済できないと、リースバックの利用は難しいです。一方、リースバックの売却額で住宅ローンを返済できる場合は、利用できる可能性が高いといえるでしょう。

ただし、建物に瑕疵があったり既存不適格物件の場合は、リースバックを利用できないケースが多いです。リースバックを検討している場合は、事前に瑕疵がないかや既存不適格物件でないかを確認しておきましょう。

この記事を参考にして、リースバックの利用で失敗しないようにしてみてください。