「不動産の売却方法は？」
「どの売り方がいいの？」
初めて不動産を売却する方にとって、上手く交渉できるか、売却できるか不安になる方もいるでしょう。不動産売却においては、売却方法の選び方が重要です。
仲介や買取といった一般的な売却方法以外にも、個人間売買やリースバックなど、さまざまな売り方があります。その中から自分に最適な方法を選ぶことで、無理なくスムーズに売却することが可能です。
この記事では、不動産売却方法を6つ取り上げ、それぞれのメリットやデメリットについて解説していきます。売却経験がない初心者の方は、ぜひ参考にしてみてください。
なお、以下では、西湘エリアでリースバックに対応しているおすすめの不動産会社をまとめているので、参考にしてください。
不動産の売却方法①仲介
不動産売却における仲介とは、専門の不動産会社に売却活動を依頼し、買主を探してもらう方法を指します。売主は不動産会社と媒介契約を結び、物件の広告掲載から内見対応、価格交渉、契約手続きなど一連のサポートを受けることが可能です。
以下では、仲介のメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
不動産売却において仲介を利用するメリットは、専門知識を持つ不動産会社の支援を受けられる点にあります。売却活動に不慣れな個人では難しいと思われる、以下の対応を一貫してサポートしてくれるため、売却までの負担を大幅に軽減できます。
- 価格査定
- 広告戦略
- 購入希望者の集客
- 交渉対応
さらに、売買契約書の作成といった法律面の手続きも行うため、トラブルのリスクを最小限に抑えられます。信頼できる不動産会社を選べば、高値での売却が期待でき、費用を上回るメリットを得られる可能性があります。
不動産会社のサポートを受けながら、高値での売却を目指す場合は、仲介がおすすめです。
デメリット
不動産売却における仲介のデメリットは、売却までに時間がかかる可能性がある点です。買主が見つかるまで待つ必要があるため、売却時期を自由に決めにくくなります。
また、成約時には仲介手数料が発生するため、手取り金額が減少する点も注意が必要です。
さらに、不動産会社によっては販売活動が十分でないために、売却が長期化するリスクもあります。担当者の力量や対応力に売却成否が左右されることも多く、信頼できる会社選びが不可欠となります。
仲介を選ぶ際には、これらのリスクを踏まえて慎重に検討することが求められます。
不動産の売却方法②買取
不動産買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る方法であり、仲介による一般市場での販売とは異なります。買主探しや内覧対応が不要なため、以下のような状況・物件でも売却可能です。
- 急ぎで資金を必要としている
- 素早く手放したい
- 築年数が古い物件
- 再建築不可物件
以下では、買取のメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
不動産売却における買取のメリットは、売却までのスピードが早い点が挙げられます。市場での買主探しを経ずに、不動産会社が直接物件を買い取るため、早ければ数日から数週間で現金化が可能です。
また、内覧対応や広告活動が不要となるため、プライバシーを守りながら手続きを進めることも可能です。築年数が古い物件や、再建築不可の土地など、一般市場では売れにくい不動産でも売却できる可能性が高まります。
確実に売却を完了させたい、早急に資金化したいといったニーズに応える手段として、買取は有効な選択肢となるでしょう。
デメリット
不動産売却における買取の最大のデメリットは、一般的に売却価格が市場価格よりも低くなることです。不動産会社は転売を前提として買い取るため、利益を確保するために相場より安い金額を提示する傾向があります。
また、売却価格が低くなる分、住宅ローンの残債が完済できないケースもあるため、慎重な資金計画が求められます。買取業者によっては査定内容が不透明な場合があり、納得できる説明が受けられないリスクも存在します。
早く売りたいと考える方は、相場に見合わない金額でも取引してしまうかもしれません。買取はスピード重視で便利な反面、金銭面の不利を受け入れる必要があることを理解しておきましょう。
不動産の売却方法③任意売却
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の合意を得て不動産を売却する方法です。競売とは異なり、借金の残債を圧縮できる可能性が高い点が特徴です。
以下では、任意売却のメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
任意売却のメリットは、競売に比べて高い価格で不動産を売却できる可能性がある点にあります。金融機関との交渉によって、残債を整理しながら市場価格に近い金額で売却できるため、債務者の経済的負担を軽減できることが特徴です。
また、周囲に事情が知られにくく、プライバシーを守りながら売却を進められる点もメリットです。
さらに、売却代金から引越し費用などを確保できる場合があり、次の生活基盤を整えるための資金に充てることも可能です。債務整理の手段として、任意売却は活用を検討するべきでしょう。
デメリット
任意売却で不動産を売ることで、信用情報に傷がつく可能性があります。任意売却はローンの返済が困難になった場合に、金融機関の合意を得て実施するため、通常の売却とは異なり「事故情報」として記録される恐れがあります。
また、売却完了までに金融機関との調整が必要となり、手続きが煩雑で時間がかかる場合も少なくありません。
加えて、実際の売却価格によってはローン残債が残ることがあり、売却後も債務整理や分割返済が求められることになります。任意売却を専門とする不動産会社に依頼しなければ、売却の成立自体も難しいでしょう。
不動産の売却方法④リースバック
リースバックとは、不動産を売却した後も同じ物件に住み続けられる制度を指します。売却と同時に買主との間で賃貸借契約を結び、売却益を得ながら住み慣れた家での生活を継続することが可能です。
リースバックを利用することで、住宅ローンの返済負担を軽減しつつ、生活環境を変えずに資金調達が可能となります。以下では、リースバックのメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
リースバックのメリットは、不動産を売却してもそのまま同じ物件に住み続けられる点です。売却によってまとまった資金を得ながら、引っ越しの手間や環境変化によるストレスを避けられるため、高齢者や子育て世代にとって大きな利点となります。
また、売却代金の使途は自由であり、以下のような目的に活用できます。
- 住宅ローンの返済
- 事業資金
- 老後資金
一般的な売却方法に比べ、柔軟な資金活用と生活の安定を両立できるのが、リースバックの特徴です。
デメリット
リースバックのデメリットは、売却価格が市場価格より低く設定される傾向がある点にあります。リースバックでは売却後も自宅に住み続けられますが、投資用物件として扱われるため、資産価値よりも割安に査定されるケースが多いです。
また、賃料が相場より高額になることもあり、長期間住み続けると支払総額が負担になる可能性があります。さらに、賃貸借契約が一定期間で終了する場合、契約更新ができず退去を求められることになります。
家賃滞納などが発生した場合には、強制退去の対象となる可能性もあり、将来的な住居の安定性が確保されるわけではありません。このように、売却後も一定の収入がなければ、住み続けることは不可能です。
不動産の売却方法⑤買取保証付き仲介
買取保証付き仲介とは、一定期間内に不動産が売却できなかった場合に、不動産会社があらかじめ取り決めた価格で物件を買い取る方法です。
住み替えや相続など、売却期限が決まっているケースに適しています。以下では、買取保証付き仲介のメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
買取保証付き仲介のメリットは、一定期間内に売却できなかった場合でも、不動産会社が事前に提示した金額で買い取ってくれることです。これにより、売却できずに長期間不動産を保有し続けるリスクを回避できます。
あくまで仲介による売却活動を優先するため、市場価格に近い価格での売却チャンスを狙いつつ、万一売れ残った場合でも確実に現金化できる安心感が得られます。特に、買い替えやローン返済など期限が迫っている場合には、心強い選択肢となるでしょう。
加えて、買取保証価格が明確に提示されるため、将来の資金繰りの見通しを立てやすいのもメリットです。
デメリット
買取保証付き仲介では、保証価格が市場価格より低く設定される点がデメリットとして挙げられます。一定期間内に買主が見つからなかった場合のリスクを考慮した価格となるため、通常の売却よりも手取り額が減少する可能性があります。
また、保証価格での買取が前提となることで、不動産会社が積極的な販売活動を行わず、結果的に高値売却のチャンスを逃すリスクも考えられます。
さらに、買取条件には制約が設けられていることが多く、対象物件や契約期間に制限がある場合もあります。そのため、買取保証付き仲介を選ぶ際は、保証内容や買取条件を明確に設定しておくことが重要です。
不動産の売却方法⑥個人間売買
個人間売買とは、不動産会社を介さず、売主と買主が直接交渉し契約を結ぶ方法を指します。仲介手数料が不要となるため、費用を抑えられる点が魅力です。
以下では、個人間売買のメリットとデメリットについて解説していきます。
メリット
個人間売買のメリットは、仲介手数料が不要となり、売主の手取り額が増える可能性がある点です。不動産会社を介さないため、仲介にかかる手数料は発生しません。
また、売主と買主が直接やり取りを行うため、交渉の自由度が高く、契約条件や引渡し時期について合意しやすい点も挙げられます。知人や親族間での売買であれば、信頼関係をもとにスムーズな取引が進められる場合もあります。
一般的な売却活動に比べて時間や手間がかからないケースもあり、売却までのスピードを重視する方には有効な手段となるでしょう。
デメリット
個人間売買のデメリットとしては、手続きや契約に関するリスクをすべて当事者間で負担しなければならない点があります。不動産会社が介在しないため、当事者に専門知識が不足していると、重大なトラブルを招く恐れがあります。
例えば、隠れた瑕疵が後から発覚した場合、責任問題に発展するのがよくある例です。
また、不動産に関する税金や登記の手続きを怠ると、法的な問題に発展するリスクもあります。そのため、専門家のサポートを受けずに取引を完結するのは、非常に高いリスクを伴います。
売主・買主の双方に不動産売却の専門知識がない場合は、個人間売買は避けるべきでしょう。
不動産売却の方法ごとの期間比較
不動産売却にかかる期間は、売却方法によって大きく異なります。具体的には、以下の通りです。
| 売却方法 | 期間 |
|---|---|
| 仲介 | 3か月~6か月 |
| 買取 | 1週間~1か月以内 |
| 任意売却 | 3か月~6か月 |
| リースバック | 1か月前後 |
| 買取保証付き仲介 | 仲介まで：3か月~6か月買取の場合：6か月~ |
| 個人間売買 | 1か月~ |
買取を除く売却方法の期間は、買い手がスムーズに見つかった場合を示しています。そのため、仲介や任意売却が1か月で完了するケースもありますし、1年近くかかることも珍しくありません。
そのため、上記の期間を参考にしつつ、余裕のあるスケジュールを調整することが大切です。予定通りに進まないことを想定して、いつまでに売却するか計画を立てましょう。
自分に合った売却方法の選び方
ここまで紹介した売却方法には、それぞれ特徴があるため、自分に合っているかを検討する必要があります。売却方法の選び方としては、以下が基準になります。
それぞれの選び方について解説していきます。
いつまでに売りたいか
不動産売却方法を選ぶ際に重要となるのが、いつまでに売りたいかという期限の設定です。
売却を急ぐ場合は、短期間で現金化できる買取やリースバックが適しています。特に、数週間以内に売却完了を希望するのであれば、仲介では間に合わない可能性があるため注意が必要です。
一方、明確な期限を定めていない場合は、仲介による売却を選ぶことで、市場価格に近い金額を目指すことが可能です。任意売却は金融機関との調整に時間を要するため、余裕を持ったスケジュール管理が求められます。
買取保証付き仲介は、一定期間売れなかった場合のバックアップとして機能するものの、即時売却には不向きです。明確な期限がある方は、スケジュールを調整しやすい買取を選びましょう。
いくらで売りたいか
いくらで売りたいかを明確にすることも、不動産売却方法を選ぶ上で重要です。
高値売却を目指すのであれば、時間をかけて幅広い買主を探せる仲介が適しています。市場相場に近い価格で売却できる可能性が高くなるため、理想的な売却価格を実現できるでしょう。
一方、早期の現金化を優先し、多少価格が下がっても構わない場合には、買取やリースバックがおすすめです。特に買取は短期間での売却が可能ですが、相場より低い価格提示を受けるケースが多いことに注意すべきです。
目標とする売却益がある場合は、仲介での売却を目指しましょう。
確実に売却したいか
不動産売却において「確実に売却したいか」という視点は、売却方法を選ぶ際の重要な基準となります。
確実に売却を実現したい場合、買取や買取保証付き仲介といった方法が適しています。通常の仲介では市場の需要に左右されますが、買取であれば不動産会社が直接購入するため、短期間かつ確実な売却が可能です。
買取保証付き仲介も同様に、売れなかった場合は確実に買い取ってもらえるのが特徴です。
買い手を探す必要がある販売方法では、売却できるかどうかは確立しません。「売却が成立すればいい」という方は、買取や買取保証付き仲介を選択しましょう。
不動産売却の注意点
不動産を売却する際には、以下の点に注意する必要があります。
それぞれの注意点について解説していきます。
安易に価格設定をしない
不動産売却においては、安易に価格設定をしないことを意識しましょう。売主としてはできるだけ高く売りたいと考えがちですが、市場価格を無視した高額設定は売却期間の長期化を招き、最終的には価格を下げざるを得ない状況に追い込まれる可能性があります。
反対に、安すぎる価格設定は本来得られるはずだった利益を損なうリスクがあります。
適正な売出価格を設定するには、周辺相場や物件の状態、需要動向を十分に調査したうえで判断することが必要です。不動産会社の査定結果を鵜呑みにせず、複数社に査定を依頼して比較検討する姿勢も大切です。
媒介契約の種類と内容を理解する
不動産を売却する過程で、不動産会社と媒介契約を締結します。その際に、媒介契約の種類と内容を正しく理解しておくことで、スムーズな取引を実現できます。
媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ依頼できる不動産会社の数や活動報告義務、自己発見取引の可否が異なります。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
例えば、専属専任媒介は一社のみに依頼し、他の会社との契約もできませんが、優先的に売却してもらえるメリットがあります。
契約内容をよく理解せずに締結してしまうと、売却活動に支障をきたしたり、不利な条件で取引を進めざるを得ない事態にもなりかねません。媒介契約締結前には、必ず契約条件や販売方針を確認しておくべきです。
契約書類を精査する
不動産売却における注意点の一つに、契約書類を精査することが挙げられます。売買契約書や重要事項説明書には、以下のような事項が記載されており、内容に不備や不明瞭な点があると、後にトラブルへ発展するリスクがあります。
- 売却条件
- 物件の現況
- 引渡し時期
- 特約事項
特に、瑕疵担保責任や解除条件といった条項は慎重に確認し、曖昧な表現や不利な取り決めがないかをチェックする必要があります。不明点をそのままにせず、必ず担当者に説明を求め、理解した上で署名押印することが大切です。
専門的な内容に不安がある場合は、事前に弁護士に相談することも有効です。契約書類の精査を怠らないことで、安全な取引を実現できます。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産を売却する上で、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。不動産会社の選定を誤ると、適正な価格に設定してもらえない、十分な販売活動が行われないといったリスクが高まります。
実績のある会社は地域の市場動向に精通しているため、適切な販売戦略を提案してくれるだけでなく、売主の意向を尊重したサポートを行います。
不動産会社を選ぶ際は、過去の実績や顧客からの評価を確認し、担当者との相性を見極めることが重要です。また、複数社に査定を依頼し、対応や提案内容を比較することで、信頼性を見極めやすくなります。
不動産会社選びは売却成功を左右するため、時間をかけて慎重に判断してください。
西湘でおすすめの不動産会社3選
最後に、西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選を紹介します。
それぞれの会社について解説していきます。
ハウスドゥ 小田原市役所前
小田原でリースバックを検討している方には、ハウスドゥ小田原市役所前がおすすめです。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 小田原市役所前 |
| 会社名 | 株式会社Forest field |
| 所在地 | 〒250-0042神奈川県小田原市荻窪531-6 |
| 電話番号 | 0465-34-2555 |
| リースバックページ | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/leaseback/ |
| 公式HP | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/sell/ |
| 免許番号 | 神奈川県知事(1)第31148号 |
