「不動産売却の仲介ってどんな仕組み？」
「他の売却方法と何が違う？」
不動産を売却する方法として最もスタンダードなのが、仲介です。不動産会社を介して売り手と買い手が取引する仕組みで、多くの売主は仲介での売却を想定していることでしょう。
仲介での不動産売却では、メリットとデメリットがあります。加えて、売主・買主・不動産会社で連携することになるため、手続きが複雑になり、覚えておくべきポイントも増えることでしょう。
この記事では、不動産売却の仲介の仕組みからメリット・デメリット、他の売却方法との比較、流れについて解説していきます。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
なお、以下では、西湘エリアでリースバックに対応しているおすすめの不動産会社をまとめているので、参考にしてください。
不動産売却における「仲介」とは？
不動産売却における「仲介」とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約の成立をサポートする仕組みを指します。仲介業者は物件の販売活動から契約手続き、引き渡しに至るまで幅広くサポートし、売主の希望条件に沿った売却を目指します。
不動産売却は、不動産会社が仲介しなくても取引が可能です。しかし、登記手続きや価格設定など専門領域の業務が必要になるため、不動産会社が介入して取引するというのが、不動産売却の基本です。
他にも売却方法はありますが、ベースとして仲介で売却を検討するのが一般的と言えます。
売り手・買い手・不動産会社の役割
不動産売却の仲介において、売り手・買い手・不動産会社の役割は以下の通りです。
- 売り手：物件情報の提供・販売条件の設定・内覧対応
- 買い手：物件の選定・資金計画
- 不動産会社：売り手と買い手の間に立ち、双方の希望を調整しながら売買契約成立の支援
不動産会社は市場動向を踏まえた販売戦略の提案も行っているため、売却成功に向けた専門的なアドバイスを提供してくれます。売り手と買い手は、不動産会社のサポートを活用することで、安心して取引を進めることが可能です。
それぞれの役割を正しく理解しておくと、信頼関係を築きやすくなり、スムーズな売却が期待できます。
不動産仲介のメリット
不動産仲介では、以下のようなメリットが期待できます。
それぞれのメリットについて解説していきます。
相場以上での売却が期待できる
不動産仲介の大きなメリットの1つに、相場以上での売却が期待できる点があります。仲介では複数の買い手から購入希望を募集します。物件に対して複数の申し込みが入った場合には、価格交渉が活発になり、相場以上の高値で売却できる可能性が高まります。
また、不動産会社は市場調査を行い、適正価格の設定や効果的な販売戦略を提案してくれるため、物件の魅力を最大限に引き出す販売活動が期待できます。
高値での売却を狙うには、適切な価格設定と柔軟な交渉対応が求められるため、専門知識を持つ仲介業者が重要な役割を果たします。
広範な買い手へアプローチできる
不動産仲介のメリットとして、広範な買い手へアプローチできる点が挙げられます。不動産会社は以下のような手法を活用し、多くの潜在的な買い手に物件情報を届ける体制を整えています。
- 自社独自のネットワーク
- ポータルサイト
- 広告媒体
個人で売却活動を行う場合と比較して、圧倒的に広い範囲への情報発信が可能となるため、早期売却の実現につながる可能性が高まります。
また、不動産会社は顧客リストや紹介ネットワークも保有しており、既存の買い手候補に対しても積極的にアプローチすることが可能です。これにより、売り手自身が時間や労力をかけずに幅広いターゲット層にリーチでき、効率的な売却活動が期待できます。
適切な価格設定が可能
不動産仲介を利用することで、適切な価格設定がしやすくなります。周辺エリアの成約事例や市場動向を分析し、物件の特性や立地条件を踏まえた適正価格を算出することが可能です。
売主自身で価格を決めた場合、相場より高すぎて売れ残ったり、安すぎて損をしてしまうリスクがあります。一方で、専門業者の査定では市場に適した価格を設定できるため、スムーズな売却が期待できます。
また、購入希望者との価格交渉においても、不動産会社のサポートを受けることで、売主にとって有利な条件での契約締結を目指すことが可能です。
手続きは不動産会社が代行してくれる
煩雑な手続きを不動産会社が代行してくれる点も、不動産仲介を利用するメリットの1つです。不動産売却では、以下のような手続きが必要です。
- 物件調査
- 販売活動
- 価格交渉
- 重要事項説明書の作成
- 売買契約の締結
- 決済および引き渡し
これらを売主自身が進めるのは負担が大きく、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。不動産会社に依頼すれば、各工程で適切なサポートが受けられ、手続きミスによるトラブルのリスクも軽減されます。
法律や税務に関する確認事項についても、仲介業者が対応してくれるため、安心して売却活動を進めることが可能です。
不動産仲介のデメリット
不動産売却の仲介には、メリットだけでなくデメリットも存在します。具合的には、以下の5つが挙げられます。
それぞれのデメリットについて解説していきます。
売却まで時間がかかる
仲介では市場に物件を公開した後、購入希望者が現れるのを待つ必要があり、成約まで数か月を要する場合もあります。特に立地や築年数、間取りに難がある物件は、買い手が見つかりにくく、さらに時間がかかる傾向にあります。
そのため、売却を急ぎたい事情がある場合、仲介よりも買取など他の方法を検討する必要が出てくるでしょう。希望する時期までに売却を完了させるには、事前に販売戦略を練り、市場動向を見極めながら柔軟に対応していくことが重要です。
売却できるという確約はない
不動産仲介では、売却できるという確約がありません。市場に物件を公開し、購入希望者を募る形を取るため、必ずしも希望価格や希望時期で売却が成立するとは限りません。
特にエリアの需要が低い場合や、物件の状態が悪い場合には、長期間買い手が見つからないこともあります。
また、価格交渉が難航した結果、売却条件を妥協せざるを得ないケースもあります。売却活動中は、内覧の準備や条件交渉などにも時間と労力が必要となるため、精神的な負担を感じる売主も少なくありません。
内覧対応や修繕・清掃の準備が必要
不動産仲介を利用する際のデメリットの1つに、内覧対応や修繕・清掃の準備が必要になる点があります。
購入希望者に好印象を与えるためには、室内外を清潔に保ち、必要に応じて修繕を行うことが求められます。たとえば、壁紙の破れや水回りの故障箇所は、事前に修理しておくことで、売却価格の維持や交渉時の不利を防ぐことが可能です。
また、内覧希望者のスケジュールに合わせて物件を開放し、直接対応する必要があるため、売主自身にも一定の時間的負担がかかります。特に居住中の物件の場合は、日常生活に配慮しながら常に内覧可能な状態を維持することが必要です。
そのため、それらの作業を買い手が見つかるまで続けることに、ストレスを感じるケースも少なくありません。売却をスムーズに進めるためには、これらの準備に対する意識と余裕が求められます。
仲介手数料が発生する
仲介手数料とは、不動産会社に支払う報酬であり、売買契約が成立した際に発生する成功報酬型の費用です。手数料の上限は法律で定められており、売買価格に応じた一定割合で算出されますが、売却価格によっては数十万円に及ぶこともあります。
特に、売却資金を住宅ローンの完済・次の購入資金に充てる予定のある方にとっては、仲介手数料の存在が資金計画に影響を与える可能性があります。
売却後に契約不適合責任を問われる可能性がある
契約不適合責任とは、売却した不動産に隠れた瑕疵が存在し、買主に損害が発生した場合に、売主が補修や損害賠償の責任を負うことを指します。雨漏りやシロアリ被害など、売却時に発見できなかった不具合が後日判明した場合、買主から責任を追及されます。
特に中古物件では、売主が認識していない不具合でも責任を問われる可能性があるため、売却前に専門業者による建物診断を受けるなど、リスク対策が重要になります。
他の売却方法との比較
仲介以外にも、不動産を売却する方法として以下の2つの方法があります。
それぞれの方法と仲介の違いについて解説していきます。
買取との違い
仲介と買取は、不動産売却の手段として異なる特徴を持ちます。仲介は不動産会社が買主を探し、売主と買主の間で売買契約を成立させる方法であり、買い手を探すために時間がかかります。
これに対し、買取は不動産会社が直接物件を買い取るため、早期に現金化することが可能です。ただし、市場価格よりも低い金額での売却となる傾向があります。
仲介は高く売りたい方に、買取は早く確実に売りたい方にそれぞれ適しています。ほとんどの不動産では、仲介と買取に対応しているため、どちらかを選択できるでしょう。
個人間売買との違い
仲介と個人間売買は、不動産取引における進め方やリスク管理に違いがあります。
仲介では不動産会社が間に入り、物件の調査・契約書類の作成・重要事項説明などを代行するため、取引の安全性が確保されます。一方、個人間売買は売主と買主が直接交渉・契約を行うため、契約不備やトラブル発生のリスクが高まります。
特に、不動産に関する専門知識や理解が不足していると、思わぬ損害を被る可能性があります。メリットとしては、仲介手数料がかからずスピーディに売却できる点が挙げられます。
安全に取引を進めたい場合は仲介、コストを重視する場合は個人間売買と言えます。
不動産売却の仲介の流れ
不動産を仲介して売却する場合、以下の流れで進めるのが一般的です。
- 不動産会社の選定
- 査定・売却価格の設定
- 媒介契約の締結
- 販売活動・内覧
- 売買契約の締結
- 引き渡し・決済
基本的には、不動産会社と協力して進めることになります。不動産会社は価格設定から引き渡しまでをサポートし、全ての手続きが完了するまでフォローしてくれます。
売主としては、必要書類の準備や内覧対応が主な業務です。決済後の確定申告についても、不動産会社はあくまでサポートの範囲にとどまるため、実際の手続きは実行しなければいけません。
不動産仲介における媒介契約の種類
不動産仲介では、販売活動を始める前に、不動産会社との契約である「媒介契約」が必要です。媒介契約には、以下の3種類があります。
それぞれの契約について解説していきます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、特定の不動産会社一社のみに売却活動を任せる契約形態を指します。この契約では、売主が自ら買主を見つけた場合でも、契約はできません。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は一週間に一度以上の販売活動報告を売主に行う義務が課せられるため、積極的な販売促進が期待できます。また、レインズへの登録も契約後五日以内に行うことが義務付けられており、広範囲な買主への情報発信が可能です。
他社との併用ができないものの、迅速な売却を希望する売主に適した契約形式と言えます。優先的に販売してほしい場合は、専属専任媒介契約を検討しましょう。
専任媒介契約
専任媒介契約とは、特定の不動産会社1社にのみ仲介を依頼する契約形態を指します。専属専任媒介契約と違い、売主自身で見つけた買主との直接取引も認められており、柔軟な対応ができる点が特徴です。
この契約では、不動産会社が販売活動中に、不動産会社を介さず買い手が見つかった場合は、その買い手と直接契約することが可能です。そのため、専属専任媒介契約よりも自由に売却先を見つけられます。
ただし、専属専任媒介契約より優先度は下がるため、待っているだけだと売却まで時間がかかるかもしれません。自身でも売却先を見つけたい場合は、専任媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に売却依頼ができる契約形態を指します。売主は複数社に仲介を依頼することで、幅広い販路を確保できるメリットがあります。
ただし、各社の営業活動が分散しやすく、積極的な販売努力が期待しづらい点には注意が必要です。また、売主自身で買主を見つけた場合にも、仲介手数料なしで直接売買を成立させることが可能です。
一般媒介契約には、不動産会社に販売状況の報告義務がないため、進捗状況を自ら管理しなければならない負担もあります。スピードよりも選択肢を重視し、自由な売却活動を希望する場合には適した契約形式といえます。
不動産売却にかかる仲介手数料とは？
不動産売却における仲介手数料とは、売買契約が成立した際に売主が不動産会社に支払う成功報酬を指します。法律により上限が定められており、売却価格に応じて一定の割合で計算されます。
なお、仲介手数料は契約締結時または引き渡し時に支払うのが一般的です。不動産会社によっては、売却活動にかかる広告費を別途請求する場合もあるため、支払いのタイミングや追加費用の有無について事前に確認しておきましょう。
以下では、仲介手数料の計算方法やそれ以外の費用について解説していきます。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、売却価格に応じて段階的に計算されます。具体的には以下の通りです。
| 売却価格 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5% |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格×4% |
| 400万円を超える | 売却価格×3% |
しかし、不動産売却では400万円以上で取引されるケースが圧倒的です。そのため、売却価格が400万円を超えるケースでは、以下の計算式に消費税を加えた簡易式が使われることが一般的です。
仲介手数料=売却価格×3％＋6万円
たとえば売却価格が2,000万円の場合、計算式は「2,000万円×3％＋6万円＝66万円」となり、これに消費税を加えた金額が仲介手数料の上限となります。
仲介手数料以外に発生する費用
仲介手数料以外にも、不動産売却では以下の費用が発生します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 測量費用（必要な場合）
- 引越し費用
いずれの費用も、手続き上必要になるものであるため、コストを削減することは難しいでしょう。これら費用を合わせていくらになるか不動産会社の担当者から見積もりを取り、適切なタイミングで支払えるようにしておくことが重要です。
不動産仲介を成功させるポイント
仲介での不動産売却を成功させるには、以下のポイントが重要になります。
それぞれのポイントについて解説していきます。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社は売却活動の中心を担う存在であり、適切な価格設定や販売戦略、スムーズな契約手続きなどを通じて売却成功を支えます。そのため、安心して任せられる不動産会社でないと、良好な関係を構築することは困難です。
信頼できる会社を見極めるには、以下のような部分をしっかり確認することが欠かせません。
- 過去の売却実績
- 口コミ
- 担当者の対応力
売主の希望を丁寧にヒアリングし、根拠を持って提案を行う姿勢が見られる会社は信頼性が高いと言えます。不動産会社選びを慎重に行うことで、トラブルを回避し、納得のいく売却結果を実現することが可能になります。
売却価格は柔軟に設定する
不動産仲介を成功させる上で、売却価格は状況に応じて柔軟に設定することが求められます。できる限り高値で売却したいと売主が考える一方で、市場相場からかけ離れた価格設定では買い手が現れにくく、売却期間が長引くリスクが高まります。
不動産は立地や築年数、周辺環境などによって価値が変動するため、査定価格だけに固執せず、実際の市場動向を踏まえた調整が必要です。
また、売り出し後の反響に応じて、価格の見直しを検討する姿勢も求められます。不動産会社と連携しながら価格を調整することで、買い手の関心を引きやすくなり、結果としてスムーズな売却につながります。
内覧や情報公開で物件の印象をよくする
不動産仲介では、内覧対応や情報公開の工夫によって物件の第一印象を高めることで、売却を成功させやすくなります。
内覧時には室内を清潔に保ち、明るく開放的な空間を演出することが、買主に好印象を与える要素となります。また、事前に修繕できる箇所は対応しておき、生活感を抑えた演出を心がけるとより効果的です。
情報公開においても、写真や間取り図を充実させ、物件の魅力が伝わるよう工夫することが求められます。立地や周辺環境、リフォーム履歴など、買主が重視する情報を正確に伝えることで信頼感を高め、成約率向上につながります。
内覧対応と情報発信は売主の対応が大きく影響するため、前向きに取り組むようにしましょう。
事前に売却スケジュールを立てる
売却活動には多くの工程があり、それぞれに一定の期間を要します。場合によっては想定以上に時間がかかることも珍しくありません。
そのため、スケジュールを明確にしておくことで、引っ越しや資金計画などの準備がスムーズに進められ、売却に伴うトラブルや焦りを回避できます。特に、買い替えを検討している場合や、住宅ローン完済期限が迫っている場合などは、逆算して行動する必要があります。
不動産会社と連携して、売却希望時期や希望価格に応じた現実的なスケジュールを設定しておくことで、余裕を持った対応ができるでしょう。
西湘での不動産仲介におすすめの不動産会社3選
最後に、西湘で不動産仲介に対応した不動産会社3選を紹介します。
それぞれの会社について解説していきます。
ハウスドゥ 小田原市役所前
ハウスドゥ 小田原市役所前は、神奈川県小田原市荻窪に位置する地域密着型の不動産会社です。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 小田原市役所前 |
| 会社名 | 株式会社Forest field |
| 所在地 | 〒250-0042神奈川県小田原市荻窪531-6 |
| 電話番号 | 0465-34-2555 |
| リースバックページ | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/leaseback/ |
| 公式HP | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/sell/ |
| 免許番号 | 神奈川県知事(1)第31148号 |
