リースバックの3,000万控除とは？発生する税金や節税対策を徹底解説

リースバックで住宅を売却した場合、譲渡所得税が発生します。これに加え、登録免許税や仲介手数料といった支出は無視できません。

そこで有効なのが、3,000万円の特別控除です。この控除が適用されれば、最大3,000万円までが控除され、場合によっては譲渡所得税がかからないケースもあります。

本記事では、リースバックの3,000万控除の概要や適用条件、注意点について解説していきます。リースバックにおける税金についても理解できるので、ぜひ参考にしてみてください。

そもそもリースバックとは？

リースバックとは、自宅などの不動産を売却し、そのまま同じ物件に賃貸契約を結んで住み続ける取引形態を指します。

資金を確保したい、住み慣れた場所を離れたくない方が利用する手法であり、住宅ローンの返済や事業資金の調達など、さまざまな目的で活用されています。売却後は買主となって賃貸契約を締結するため、所有権は失う一方で住み続ける権利を得ることが可能です。

リースバックは高齢者や資金繰りに悩む個人・法人にも選ばれており、近年注目度が高まっています。以下では、リースバックのメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット

リースバックのメリットは、売却後も住み慣れた自宅に住み続けられる点にあります。これにより、引っ越し費用や生活環境の変化に伴うストレスを回避できるため、高齢者や子育て世代には安心感をもたらします。

また、売却によってまとまった資金を得られるため、以下のような使い方が可能です。

・住宅ローンの完済
・事業資金の調達
・老後資金の確保

売却後は賃貸契約に切り替わるため、固定資産税や修繕費といった不動産保有にかかるコストから解放されます。賃料を支払い続けることで、所有リスクを負うことなく安定的に住み続けられるため、資金計画を柔軟に設計したい方にもおすすめです。

デメリット

リースバックのデメリットとしては、売却価格が市場価格よりも低くなる傾向がある点が挙げられます。一般の不動産売買と比較すると、相場より安い価格設定を求めるケースが多く見られます。

また、売却後は賃貸契約となるため、家賃の支払いが新たに発生し、長期的には住居コストが増加する可能性があります。契約期間終了後に再契約できない場合は、退去を求められるリスクも考慮しなければいけません。

そのため、売却による資金調達のメリットと、賃料負担の継続リスクを天秤にかける必要があります。リースバックは一時的な資金確保には有効ですが、長期的な住環境を確保できるかどうかを十分に検討することが重要です。

「3,000万円特別控除」とは？

リースバックにおける「3,000万円特別控除」とは、自宅を売却した際に得られる譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。この控除を利用することで、譲渡所得税の負担を軽減または免除することが可能となります。

リースバックの場合、売却後も同じ物件に住み続けるため、居住実態の継続が確認されやすく、控除の適用が受けやすいとされています。以下では、譲渡所得の計算方法について解説していきます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は明確に定められており、以下の計算式で算出することが可能です。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除額

各項目については、以下を参考にしてください。

• 譲渡価格：実際に売却して得た金額
• 取得費：物件の購入代金・仲介手数料・登記費用など購入にかかった総額
• 譲渡費用：売却時に支払った仲介手数料、測量費用、建物の解体費用など

なお、取得費が不明の場合は、売却価格の5％を取得費とみなして計算する特例が適用されます。実際にかかった費用を証明できる場合と比べると、取得費が不明だと金銭的に不利になる場合があります。

譲渡所得に対しては所得税と住民税が課され、所有期間が5年を超えているか否かで税率が異なります。5年超の長期譲渡所得であれば、税率は低く抑えられるため、売却のタイミングも重要な検討要素となります。

リースバックと3,000万円特別控除の関係は？

リースバックとは、自宅を一度売却したあとも、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みです。一方で、3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）は、自宅を売却した際に得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引くことができる税制優遇措置です。

この2つの制度には直接的な関係があり、リースバックによる売却でも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を適用できる場合があります。

ただし、すべてのリースバック契約が対象となるわけではなく、「実際に居住していた住宅かどうか」「譲渡先との関係性」などによって適用可否が異なります。

つまり、リースバックは自宅を売却するという点で制度上は同じ扱いですが、契約の内容や売却目的によって税務上の判断が変わるという点がポイントです。

3,000万円の特別控除が適用される条件

3,000万円の特別控除が適用される条件として、以下の5つが含まれます。

• 「居住用財産」である
• 売却先が親族・自分の法人でない
• 売却が実態を伴う取引である
• 過去に同様の特例を利用していない
• 所得税の確定申告により申請する

それぞれの条件について解説していきます。

「居住用財産」である

3,000万円の特別控除が適用されるためには、売却する不動産が「居住用財産」であることが絶対条件です。

居住用財産とは、売主が実際に生活の拠点として使用していた住宅を指します。単に所有しているだけでなく、実際に居住していた実態が求められるため、電気・水道の使用履歴や住民票の住所などが確認資料となります。

仮に一時的に住んでいた場合でも、主たる生活拠点であったと認められれば対象となります。しかし、賃貸に出していた物件や別荘、投資用マンションは原則として対象外です。

また、売却時に空き家となっていた場合でも、一定期間内に居住していた事実があれば適用できる可能性があります。リースバックの場合も、売却直前まで居住していることが要件となるため、契約前に条件を満たしているか確認しておきましょう。

売却先が親族・自分の法人でない

3,000万円の特別控除を適用するには、売却先が親族や自己が経営に関与する法人でないことが条件となります。たとえば、親族や自社へ売却して居住を続けた場合、実質的な所有権移転が行われず、形式的な取引とみなされる可能性があるため控除の対象外となります。

国税庁では、親族の範囲を6親等以内の血族、3親等以内の姻族と定めており、これに該当する相手への売却は認められていません。また、自己が役員や株主となっている法人への売却も同様に制限されています。

リースバックにおいても、適用を受けるには売却先が完全な第三者であることが求められるため、事前に売買契約内容や売却相手の関係性を慎重に確認する必要があります。

売却が実態を伴う取引である

実態を伴う取引とは、形式だけの売買ではなく、実際に代金の授受が行われ、所有権が移転していることを指します。

親族間で名義変更だけを行い実質的な所有状況が変わらないケースや、売却後も無償で使用している場合などは、実態のない取引とみなされ、特別控除の適用が認められない可能性があります。

そのため、売却後に正当な賃貸契約を結び、賃料を支払って居住を継続しているという、実際に取引が成立している事実を示す必要があります。税務署に対しても、取引内容が適正であることを証明できるように準備が必要です。

過去に同様の特例を利用していない

3,000万円の特別控除を利用する条件として、過去に同様の特例を一定期間内に使用していない点が挙げられます。この「一定期間」とは、原則として過去2年以内のことを指します。

この2年という期間は、短期間で繰り返し控除を受けることを防ぐために設けられており、適正な課税を維持する目的があります。また、過去の売却が自宅以外の用途であった場合でも、特例を受けていれば今回の適用は制限されることがあります。

過去に3,000万控除を受けたことがなければ、この条件は気にしなくても問題ありません。

所得税の確定申告により申請する

3,000万円の特別控除を適用するには、必ず所得税の確定申告を通じて申請する必要があります。たとえ譲渡所得が特別控除により非課税となる場合でも、自動的に適用されるわけではありません。

確定申告では、以下のような書類を提出することが求められます。

• 売却に関する契約書
• 購入時の契約書
• 譲渡費用に関する領収書類

加えて、売却した物件が居住用であったことを証明するため、住民票の写しを提出する必要もあります。

申告期限は売却した年の翌年3月15日までと定められており、期限を過ぎた場合特別控除は認められません。リースバック実施後は速やかに確定申告の準備を始め、必要書類を整えて手続きに臨むことが重要です。

リースバックで3,000万円特別控除が受けられるか簡単チェック！

リースバックを利用しても、条件を満たせば「3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡所得の特別控除）」を適用できる可能性があります。

ただし、すべてのリースバック契約が対象になるわけではなく、「その住宅を実際に居住用として使っていたか」「売却の実態があるか」など、複数の条件をクリアする必要があります。

ここでは、控除の対象になりそうかを簡単に判断できるチェック項目をまとめました。

チェック項目	判定ポイント
自宅として実際に居住していたか	住民票がある、または実際に生活していた実態があること。投資用・セカンドハウスは対象外。
売却先が親族や自分の法人でないか	特別控除は第三者への売却が原則。親族・自社との取引は「形式的な売買」とみなされる場合あり。
売却が実態を伴う取引か	資金のやり取りや所有権移転が正式に行われていること。名義だけの売却では対象外。
過去3年以内に同じ控除を使っていないか	同特例は3年に1回まで。前回利用から3年を経過していない場合は対象外。
売却後も適正な家賃を支払っているか	著しく安い家賃や契約条件の場合、実質的に売却と認められない可能性がある。

このチェック項目を満たしていれば、リースバックでも3,000万円特別控除の適用を受けられる可能性があります。ただし、税務署の判断はケースごとに異なるため、最終的な判断は税理士や不動産会社などの専門家への確認が必須です。

「自分の契約が対象になるか分からない」という方は、早めに専門家へ相談し、確定申告前に必要書類や取引内容を整理しておきましょう。正しく理解して手続きを進めることで、リースバックの利便性を保ちながら、税制面のメリットも最大限活かすことができます。

リースバックで3,000万円特別控除を適用するための手続きの流れ

リースバックを利用して3,000万円特別控除の適用を受けるには 「事前準備」「契約手続き」「確定申告」 の3つの段階で適切な手続きを踏む必要があります。

申請の不備や書類の不足があると控除が受けられないこともあるため、契約前から申告までの流れを理解しておくことが重要です。

以下では、リースバックで特別控除を適用するための手続きの流れをステップごとに解説します。

3,000万円の特別控除を受ける際の注意点

3,000万円の控除を受けるには、複雑な手続きを完了させる必要があります。そのため、以下の点に注意しましょう。

• 居住用財産であることを証明する書類が必要
• 形式的な売却は否認されるリスクがある
• 不動産売却で損失が発生した場合は対象外
• 空き家になってから3年以上経過すると適用されない

それぞれの注意点について解説していきます。

居住用財産であることを証明する書類が必要

3,000万円の特別控除を受けるには、売却した物件が居住用財産であることを証明する書類の提出が不可欠です。実際に生活の拠点として使用していたことを証明する必要があります。具体的には、以下の書類が有効です。

• 住民票の写し
• 電気・ガスなど公共料金の領収書
• 郵便物の送付先記録

リースバックは売却後も同じ場所に住み続けるため、居住実態が継続していると見なされやすいですが、売却前に住民票を移していた、実際に居住していなかったという場合には、控除適用が否認されるリスクもあります。

確実に控除を受けるためには、居住していた事実を裏付ける書類を漏れなく準備し、確定申告時に提出することが重要です。

形式的な売却は否認されるリスクがある

形式的な売却、つまり実態は所有権を移していないにもかかわらず、名義だけを変えた取引と税務署に判断されると、特別控除は適用されません。

リースバックにおいても、売却後に買主が管理権限を有していない場合や、売主が支配的な立場を維持していると見なされれば、形式的な売却と判断されるリスクがあります。たとえば、売買契約と同時に特定の条件で買戻し特約が設定されている場合には注意が必要です。

このようなケースでは、税務調査において指摘され、特別控除が否認される可能性があります。リースバックを検討する際は、売却後の賃貸契約内容や取引の独立性を確保し、税務上も適正な手続きを踏むようにしましょう。

不動産売却で損失が発生した場合は対象外

3,000万円の特別控除は、不動産売却によって譲渡益が発生した場合に適用される制度であり、売却によって損失が発生した場合には適用できません。

譲渡所得がマイナスとなる場合、そもそも課税対象が存在しないため、控除を適用する必要がないという扱いになります。そのため、市場価格より低い価格で売却することが多いリースバックでは、譲渡所得がプラスになるかを慎重に確認することが必要です。

もし損失が出た場合には、特別控除の利用を前提とした節税計画は立てられません。そのため、他の所得と損益通算を行ったり、繰越控除を検討することになります。

空き家になってから3年以上経過すると適用されない

3,000万円の特別控除は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければ適用されません。この期限を過ぎると、特例の適用対象外となります。

例えば、相続開始日が令和2年6月7日であれば、令和5年12月31日までに売却を完了しなければなりません。3年という期限は、空き家の発生を抑制し、地域の生活環境を保全することを目的としています。

そのため、売却の計画を立てる際には、早めの対応が求められます。リースバックでも売却手続きには時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが重要です。

3,000万控除以外の節税対策

不動産売却における節税としては、3,000万円の特別控除以外にも、以下の4つの対策が効果的です。

• 長期譲渡所得の軽減税率
• 特定居住用財産の買換え特例
• 譲渡損失の繰越控除
• 譲渡費用の計上

それぞれの対策について解説していきます。

長期譲渡所得の軽減税率

自宅を10年以上所有した後に売却する場合、「10年超所有軽減税率の特例」を活用することで、譲渡所得に対する税負担を軽減できます。この特例では、譲渡所得6,000万円以下の部分に対して、以下の税率が適用されます。

• 所得税：10.21％
• 住民税：4％

2つ合わせて14.21％の税率が適用され、通常の長期譲渡所得の税率(20.315％)よりも低く抑えられます。6,000万円を超える部分については、通常の税率が適用されます。

この特例は、3,000万円の特別控除と併用が可能であり、譲渡所得から控除後の金額に対して軽減税率が適用されます。

しかし、軽減税率を適用させるには、確定申告時に必要書類を添付して申請する必要があります。リースバックを検討している場合でも、所有期間や居住状況を確認し、適用要件を満たすかどうかのが確認がマストです。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、自宅を売却して新たに別の自宅を購入する際に、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べる制度です。この特例を利用することで、売却時の税負担を軽減し、資金計画を柔軟に立てることが可能となります。

ただし、適用には以下の要件があります。

• 売却する自宅の所有期間および居住期間が10年以上である
• 売却代金が1億円以下
• 売却先が親族など特別な関係者でない

これに加えて、売却した年の前年から翌年までの3年間に、新たな自宅を取得し、取得日の翌年12月31日までに居住を開始する必要があります。

なお、特定居住用財産の買換え特例は3,000万円の特別控除や軽減税率の特例とは併用できません。将来的に新居を売却する際には、繰り延べられた譲渡所得税が課税されるため、長期的な視点での資金計画が重要です。

譲渡損失の繰越控除

3,000万円控除以外にも活用できる節税対策として、譲渡損失の繰越控除があります。これは不動産を売却した際に生じた損失額を、翌年以降最大3年間にわたって他の所得から差し引くことができる制度です。

住宅ローンが残っている自宅を売却し、売却代金よりもローン残高が多い場合に適用されるケースが多く、所得税や住民税の負担を軽減する効果が期待できます。

譲渡損失の繰越控除を受けるためには、確定申告が必須です。リースバックを利用して売却した場合でも、状況によっては譲渡損失の繰越控除が適用可能なため、適用条件に該当していないかチェックしてみましょう。

譲渡費用の計上

譲渡費用とは、不動産を売却する際に必要となった実費であり、これを譲渡所得の計算時に控除することで、課税対象額を減少させることが可能です。具体的には、以下のような費用が譲渡費用に該当します。

• 売買契約書に基づく仲介手数料
• 建物解体費用
• 測量費
• 広告費用

これらの費用を計上することで、譲渡所得が圧縮され、結果として納める税額が軽減されます。注意点としては、領収書や契約書など支出を証明する資料をきちんと保存しておくことが重要であり、証明できない場合は認められないリスクがあります。

リースバックを活用した売却においても、譲渡費用を正確に申告することで、さらなる節税効果が期待できます。

3,000万控除は不動産会社に相談しよう！

リースバックにおいて3,000万円控除の適用を目指す場合は、信頼できる不動産会社へ相談することをおすすめします。

特別控除の適用には細かな条件が定められており、売却時の手続きやスケジュール管理を誤ると適用外となるリスクがあります。不動産会社に相談すれば、実務的な観点から丁寧に確認してもらうことが可能です。

• 居住用財産に該当するか
• 売却相手との関係性に問題がないか
• 確定申告の準備が整っているか

加えて、譲渡所得の計算や必要書類の整理などについても、専門的なサポートが受けられるため、税務リスクを未然に防げます。特例の適用可否は自己判断が難しいため、早い段階から不動産会社へ相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。

リースバックに強い！不動産会社の選び方

リースバックは「売却しても住み続けられる」特殊な取引形態であり、一般的な不動産売買とは異なる専門的な知識が必要です。そのため、どの会社に相談するかが結果を大きく左右します。

ここでは、リースバックに強い不動産会社を選ぶ際に押さえておくべき重要なポイントを紹介します。

• リースバックの実績と専門知識が豊富な会社を選ぶ
• 顧客に寄り添い、デメリットも誠実に説明する会社を選ぶ
• 複数社を比較検討して選ぶ

それでは、各項目の具体的な特徴と見極め方を順に確認していきましょう。

リースバックの実績と専門知識が豊富な会社を選ぶ

リースバックの契約は、売却・賃貸・税務の三要素が関わる複雑な取引です。実績のある会社は、住宅ローン残債がある場合や、高齢者・相続対応といった個別事情にも適切に対応できます。

また、登記・税金・買戻し条件など法的知識にも精通しており、契約時のリスクを最小限に抑える提案が可能です。豊富な取引経験を持つ企業ほど、具体的な事例に基づいた的確なアドバイスが得られます。

契約実績や相談件数を確認し、専門性の高さを見極めることが大切です。

顧客に寄り添い、デメリットも誠実に説明する会社を選ぶ

信頼できる不動産会社は、顧客に有利な情報だけを伝えるのではなく、リースバックのリスクや制約も包み隠さず説明します。たとえば、家賃が相場より高くなる可能性や、買戻し価格の変動リスクなどを具体的に提示してくれる会社は誠実です。

また、顧客の希望や生活状況を丁寧にヒアリングし、無理のない契約プランを提案してくれる企業ほど信頼度が高いといえます。説明内容に一貫性があり、質問に対して明確な回答をする会社を選ぶと安心です。

複数社を比較検討して選ぶ

リースバック契約は、会社によって査定価格や家賃設定、契約条件が大きく異なります。そのため、必ず複数の不動産会社に相談し、見積もりや条件を比較することが重要です。

複数社を比較することで相場感を把握できるだけでなく、各社の対応姿勢や説明の丁寧さも見えてきます。比較検討の際は、契約書の内容・費用の明細・対応スピードなどを客観的に評価しましょう。

焦らず冷静に比較することで、最も自分に合った会社を見つけることができます。

西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選

最後に、西湘でリースバックや特例・控除に対応した不動産会社3選を紹介します。

• ハウスドゥ 小田原市役所前
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

それぞれの会社について解説していきます。

ハウスドゥ 小田原市役所前

西湘エリアでリースバックを検討している方には、ハウスドゥ 小田原市役所前がおすすめです。

小田原市を中心に南足柄市・中井町・大井町・松田町・山北町・開成町・箱根町・真鶴町・湯河原町など、西湘地域全体に対応しています。

ハウスドゥ 小田原市役所前では、売却後も住み続けられるリースバックプランを提供しており、資金調達と居住継続の両立を実現できます。さらに、将来的に再購入が可能なオプションも用意されており、柔軟な対応が魅力です。

経験豊富なスタッフが在籍しており、初めての方でも安心して相談できます。リースバックを含む不動産売却を検討する際は、ハウスドゥ 小田原市役所前で相談してみてください。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

センチュリー21住宅セレクション小田原店は、神奈川県小田原市に位置し、リースバックを含む不動産売却に強みを持つ地域密着型の不動産会社です。

全国規模のセンチュリー21ネットワークに加盟しながらも、西湘エリアに特化したサービスを提供しています。

再売買契約による再取得や、居住延長・短縮退出など、柔軟なリースバックプランを提案しており、顧客の多様なニーズに対応しています。また、住宅ローンのプロフェッショナルが在籍しており、資金計画やローンの相談にも応じています。

リースバックを検討している方や、不動産の売却を考えている方は、センチュリー21住宅セレクション小田原店をご利用ください。

ハートマイホーム小田原店

ハートマイホーム小田原店は、西湘エリアでリースバックに対応する不動産会社として信頼を集めています。

ハートマイホーム小田原店は地域密着型の営業を展開し、小田原市を中心に豊富な実績を有しています。

リースバックにおいては、家賃設定の柔軟性や迅速な対応が特徴であり、顧客の多様なニーズに応じた提案が可能です。また、パナソニックビルダーズグループに加盟しており、建築分野でも高い専門性を持っています。

さらに、宅地建物取引士や建築士が在籍しており、法務・税務・建築の各分野で専門的なサポートを提供しています。リースバックを検討されている方は、専門知識と地域密着の強みを活かしたハートマイホーム小田原店に相談してみてください。

まとめ

リースバックで3,000万円の特別控除を受ける場合、条件に該当していることが必須です。条件を満たせないと、3,000万円の特別控除の対象外となります。

これらの条件は正確性が求められるため、専門家に相談するのがおすすめです。自分で判断すると条件に該当していなかったということもあるため、必ず不動産会社に相談してください。

3,000万円の特別控除は、リースバックに伴う金銭的負担を軽減するのに効果的です。適用条件をしっかり確認し、節税を目指しましょう。