住宅を売却と同時に、賃貸契約を結ぶ「リースバック」。引っ越しが不要で、売却資金を得られるため、子育て世代や高齢者の方に選ばれている売却方法です。
しかし、中にはリースバックが利用できなかったという方もいるのが事実です。リースバックが利用できない原因としては、適用条件に該当しなかったことが考えられます。リースバックで売却する際は、適用条件や契約までの手順について把握しておく必要があります。
この記事では、リースバックが利用できない原因や適用条件、契約時のポイントについて解説していきます。今後リースバックを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
なお、以下では、西湘エリアでリースバックに対応しているおすすめの不動産会社をまとめているので、参考にしてください。
リースバックができない物件の特徴7選
リースバックが利用できない物件には、以下の特徴がある可能性があります。
それぞれの特徴について解説していきます。
オーバーローンの状態である
オーバーローンの状態にある物件は、リースバックでの契約が難しくなります。
オーバーローンとは、売却予定の不動産価格よりも住宅ローン残債が多い状況を指します。リースバックにおいては、売却で得られる金額でローンを完済することが基本条件とされるため、売却代金だけで債務を清算できない場合には、金融機関の抵当権抹消ができません。
そのため、リースバックを検討している場合は、まず現在のローン残高と物件査定額を照らし合わせ、自身の状況を把握することが重要です。
仮にオーバーローンであっても、自己資金を用意するか、債権者との交渉により調整が可能な場合もありますが、一般的にはハードルが高いといえるでしょう。
著しく老朽化している
著しく老朽化している物件は、リースバックでの利用が難しい場合があります。老朽化が進んだ建物は、買主である不動産会社にとってリスクが高く、リフォーム費用や将来的な建て替えコストを考慮すると、投資対象として適さないと判断されるためです。
また、建物の安全性や耐震基準の問題が顕在化している場合、賃貸借契約そのものが成立しにくくなるケースもあります。
リースバックを希望する場合は、専門業者による建物診断を受け、補修が必要な箇所の有無や対応策を把握しておく必要があります。老朽化が進んでいる場合には、買取保証付きのリースバックや、買取のみの検討も視野に入れるとよいでしょう。
保証会社の審査がとおらない
保証会社の審査に通らない場合、リースバック契約自体が成立しないことがあるため、注意が必要です。
保証会社は、家賃支払い能力や信用情報を厳しくチェックしており、過去に家賃滞納や金融事故がある場合、審査で不承認となる可能性が高まります。また、現在の収入が不安定な場合や、年齢が高すぎる場合もマイナス要素となり得ます。
リースバックは単なる不動産売却ではなく、そのまま賃貸契約を結ぶ仕組みであるため、継続的な家賃支払いが前提となっています。そのため、保証会社から支払いリスクが高いと判断されると、リースバックの利用が難しくなります。
共有者の同意が得られない
売却対象となる不動産に共有者が存在する場合、全員の同意を得ることが必須です。複数人が住む物件の所有権は共有者全員に及んでおり、一部の持分だけを勝手に売却することは法律上認められていません。
共有者の中に売却に反対する人物がいれば、リースバックは成立しない可能性が高くなります。このようなケースでは、まず共有者間での協議を進め、売却に向けた合意形成を図ることが重要です。
仮に合意が得られないまま手続きを進めた場合、後々トラブルとなり、契約解除や損害賠償といったリスクに発展する恐れもあります。そのため、共有物件を対象とする場合には、早い段階で同意を取り付けることが必要になります。
再建築不可物件とされている
再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないため、建て替えが認められていない土地に建つ建物を指します。このような物件は市場での流通性が低く、リース契約終了後に大幅な値下がりリスクを伴うため、不動産会社に敬遠されがちです。
また、金融機関の担保評価も著しく低いため、資金調達が難航し、リースバック取引自体が成立しない場合も少なくありません。再建築不可物件のリースバックを希望する際は、対象物件が再建築不可に該当しないか、事前に確認しておくことが非常に重要です。
空き家や賃貸の物件
現在空き家となっている物件や、第三者へ賃貸している不動産は、リースバックの対象外となることが一般的です。
空き家の場合、所有者自身が利用していないため、リース契約を結ぶ意義がありません。また、賃貸中の物件は既存の賃借人の権利が優先されるため、売却後に所有者が住み続ける形態に変更することが困難です。
このように、リースバックでは「現に居住している」ことが重要な要件とされるため、空き家や賃貸物件では契約が成立しないケースが多くなります。リースバックを希望する場合は、事前に物件の利用状況を確認しておくことが欠かせません。
市街化調整区域にある
リースバックを希望しても、市街化調整区域に所在する物件の場合、契約が成立しないケースが多く見受けられます。市街化調整区域は、原則として新たな建築や開発が制限されるエリアに指定されており、資産価値が低く評価されがちです。
そのため、リースバック後に物件を再販して利益を得る見込みが立ちにくく、買主となる不動産会社がリスクを避ける傾向にあります。さらに、都市計画の変更や許可取得が必要な場合もあり、流動性の観点からも敬遠される要因となっています。
リースバックにおいては、自宅がどの用途地域に該当しているかを確認し、他の売却方法も視野に入れる必要があるでしょう。
リースバックを利用するための適用条件
リースバックでの売却ができるようになるには、以下の適用条件をクリアする必要があります。
それぞれの適用条件について解説していきます。
本人または家族が実際に居住している
リースバックを利用するためには、本人またはその家族が物件に実際に居住していることが必須条件です。実態として本人か家族が居住していない場合、契約の趣旨に合わないと判断され、利用できない可能性が高まります。
不動産会社は、売却後の賃貸契約において安定した賃料収入を見込んでおり、入居実態が確認できないと、空室や契約違反といったリスクを懸念します。そのため、住民票や公共料金の支払い状況などから、居住実態を厳格に確認するケースもあります。
リースバックを希望する際には、物件に本人または家族が居住していることを証明できるよう準備を整えておくことが必要です。
売却価格がローン残債を上回っている
リースバックを成立させるためには、売却価格が住宅ローンの残債を上回っていなければいけません。仮に売却価格がローン残債を下回ってしまう場合、不足分を自己資金で補う必要があり、リースバック自体が難しくなります。
不動産会社としても、抵当権の抹消ができなければ物件の所有権を取得できないため、取引の安全性が担保されません。
そのため、売却前には現在のローン残高と市場における査定額を照らし合わせ、リースバックが可能かを判断することが求められます。希望通りにリースバックを実現するには、売却価格とローン残債のバランスを確認しておきましょう。
名義人の同意を得ている
リースバックでは、物件の名義人全員からの同意が不可欠です。登記上の所有者すべてが契約に合意しなければ成立しないため、たとえ一部の共有者でも、同意していない場合は手続きが進みません。
特に、相続や離婚後で共有名義になっているケースでは、調整に時間がかかることもあり、リースバック自体が難航する要因となり得ます。
また、名義人が認知症などで意思表示できない場合は、成年後見制度の利用が必要となり、時間や費用を要する可能性もあります。リースバックをスムーズに進めるためには、名義人全員の意向を確認し、合意が得られるかを探っておきましょう。
家賃の支払い能力があると判断される
リースバックを成立する上で、家賃の支払い能力は不動産会社が重視する項目です。物件を売却した後で賃貸契約を結び、引き続き住み続ける仕組みであるため、家賃滞納のリスクを不動産会社は懸念します。
そのため、売却時に以下の情報をもとに、支払い能力が審査されます。
- 住宅ローンの返済状況
- 収入証明
- 預貯金の有無
家賃は売却価格に基づき算出されるため、ローン完済後の収支バランスが悪い場合、利用を断られる可能性もあります。したがって、安定した収入があるか、もしくは支払いを裏付ける十分な資産があることを事前に確認しておく必要があります。
リースバックの審査に落ちた場合の対処法
リースバックの審査に落ちた場合、リースバックでの売却は不可能です。しかし、以下の対処法を実施することによって、売却できる可能性は残ります。
それぞれの対処法について解説していきます。
任意売却+転居での売却を目指す
リースバックの審査に通らなかった場合、任意売却と転居を前提に売却を進める方法があります。
任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも金融機関の同意を得て、市場価格に近い金額で物件を売却する手続きです。この方法であれば、リースバックに比べて買い手の幅が広がるため、より高値での売却が期待できる可能性があります。
転居が必要となる点は負担に感じるかもしれませんが、負債整理を優先し生活再建を図るためには有効な手段です。任意売却を検討する際は、金融機関との調整や引越し準備が必要になるため、経験豊富な不動産会社や専門家に相談し、適切なサポートを受けるようにしましょう。
通常の不動産売却を検討する
リースバックの審査に落ちた場合、通常の不動産売却を検討するのも選択肢の1つです。
リースバックは居住継続を前提とした特別な取引形態であるため、審査基準も厳格に設定されており、全ての物件が適合するわけではありません。そのため、仲介や買取での売却に切り替えることで、資金回収の遅れを防ぐことが可能です。
通常の不動産売却であれば、立地や物件状態によっては早期に買主が見つかることもあり、資金化までの期間を短縮できる可能性も高まります。売却することが目的であれば、居住継続にこだわらず、柔軟に売却方法を切り替えることが大切です。
リバースモーゲージを検討する
リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受ける仕組みであり、売却せずに資金を確保できる点が特徴です。
契約者は原則として住み続けられ、返済は死亡時や物件売却時に一括で行います。そのため、日常の家計負担を抑えつつ、生活資金を得ることが可能です。
ただし、リバースモーゲージにも年齢制限や物件条件があり、利用には慎重な検討が求められます。リースバックと異なり、毎月の支払いが不要となる場合も多く、資金繰りに不安がある方には有力な代替策となるでしょう。
リースバックの審査基準は保証会社によって異なる
リースバックの審査基準は、提携する保証会社によって異なる点に注意が必要です。リースバック契約における入居者の信用力を審査するのが保証会社であり、それぞれ独自の基準を設けて審査を行っています。
具体的には、以下のようなものが主な審査項目となります。
- 収入水準
- 雇用形態
- 年齢
- 過去の賃貸履歴
- 信用情報
加えて、家賃滞納歴や債務整理歴がある場合は、より厳格な審査対象となる可能性が高くなります。
このように、保証会社ごとに審査の重視ポイントが異なるため、ある不動産会社でリースバックが不可だった場合でも、他社を通じて別の保証会社を利用すれば、契約が成立する場合もあります。
リースバックの審査に落ちた場合の対処法について解説しましたが、最初の審査結果だけで諦めず、複数の不動産会社に相談することが重要です。保証会社との相性や自分の属性に合った提案を受けることが、リースバックを成功させるポイントとなります。
リースバック会社を選ぶポイント
リースバックでの売却を目指す場合は、対応するリースバック会社を選ぶことも重要です。信頼できる会社を選ぶには、以下のポイントが基準となります。
それぞれのポイントについて解説していきます。
適切な家賃価格を設定してくれる
リースバック会社を選ぶ際には、適切な家賃価格を設定してくれるかを見極めることが重要です。
リースバック契約で支払う家賃は、売却価格や物件の市場価値を基準に決定されます。この家賃が過度に高額に設定されている場合、長期的に支払いが困難になり、退去リスクが高まる恐れもあります。
信頼できるリースバック会社は、無理のない家賃設定を提案し、将来的な生活設計に配慮してくれます。年金暮らしや収入に変動がある場合は、適正な家賃を設定する姿勢のある会社を選ぶことが安心につながるでしょう。
契約前には複数社から提案を受け、比較検討することが大切です。
再契約・再リース・買戻しの条件が明確
リースバック会社選びでは、再契約・再リース・買戻しの条件が明確に提示されているかを確認する必要があります。
リースバック契約は一度成立した後も、賃貸契約の更新や買戻しを希望するケースが想定されるため、これらの条件が曖昧なままだと、トラブルに発展する可能性があります。
再契約時の家賃改定や、買戻し価格の決定方法について明示されていない場合、将来的な負担が大きくなったり、買戻しが困難になったりするリスクを抱えることになります。
そのため、契約前に細かい条件まで説明し、書面で明示してくれるリースバック会社を選びましょう。将来を見据えて安心できる取引をするためにも、契約書の精査は欠かせません。
担当者が誠実で分かりやすく説明してくれる
リースバックは売却と賃貸の二重契約が関わるため、契約内容やリスクについて十分な理解が不可欠です。しかし、担当者の説明が不明瞭なままでは、後々トラブルに発展する可能性があります。
担当者が誠実であれば、メリットだけでなくデメリットについても正直に伝えてくれるため、利用者自身が納得しながら判断できるでしょう。また、専門用語をかみ砕いて説明し、質問にも丁寧に応じてくれるは、その会社の顧客対応力を見極める指標にもなります。
リースバックを安心して進めるためには、信頼できる担当者を見極めることも重要です。
西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選
最後に、西湘エリアでおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選を紹介します。
それぞれの会社について解説していきます。
ハウスドゥ 小田原市役所前
小田原周辺でリースバックを検討している方には、ハウスドゥ小田原市役所前がおすすめです。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 小田原市役所前 |
| 会社名 | 株式会社Forest field |
| 所在地 | 〒250-0042神奈川県小田原市荻窪531-6 |
| 電話番号 | 0465-34-2555 |
| リースバックページ | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/leaseback/ |
| 公式HP | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/sell/ |
| 免許番号 | 神奈川県知事(1)第31148号 |
