リースバックにかかる税金の種類は？譲渡所得税の計算方法や節税対策、注意点を徹底解説

自宅を売却した後も住み続けられるリースバックですが、売却によって得た収入には税金がかかる場合があります。中でも譲渡所得税は確定申告にも関係する税金であるため、適切に把握していないまま手続きを進めてしまうと、納税負担が発生するおそれもあります。

将来的な支払いに備えるためには、リースバックによって発生する税金の種類や計算方法に加え、適用できる特例を理解しておくことが重要です。これらを把握していれば、リースバックが完了した後も適切に対応できるでしょう。

この記事では、リースバックに伴い発生する税金や節税対策、注意点について解説していきます。これからリースバックを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックで発生する税金の種類

リースバックで発生する税金として、以下のようなものがあります。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 固定資産税・都市計画税
• 登録免許税

それぞれの税金について解説していきます。

譲渡所得税

譲渡所得とは、売却価格から取得費・売却にかかった費用を差し引いた金額を指し、所得税および住民税が発生します。購入時より高く売却できた場合や、住宅ローン返済後に利益が残るようなケースでは、課税対象となります。

ただし、マイホームを売却した場合には軽減措置が適用されることもあり、課税額を抑えることが可能です。

リースバックを検討する際は、こうした税制上の優遇措置も含めて事前に確認しておくことで、将来の納税リスクを軽減できる可能性もあります。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などの課税文書に対して課される税金です。契約書に所定の収入印紙を貼付することで、納付したことになります。不動産の売買契約書における印紙税の金額は、売却価格に応じて異なります。具体的には、以下の通りです。

売却金額	印紙税額	軽減税率
10万円超～50万円	400円	200円
50万円超～100万円	1,000円	500円
100万円超～500万円	2,000円	1,000円
500万円超～1,000万円	10,000円	5,000円
1,000万円超～5,000万円	20,000円	10,000円
5,000万円超～1億円	60,000円	30,000円

なお、電子契約を用いた場合は印紙税が非課税となることもあります。

リースバックでは売却と賃貸契約の両方が関係しますが、印紙税の対象となるのはあくまで売買契約書です。正しく納付しないと、契約書が法的に不備となる可能性もあるため、注意が必要です。

固定資産税・都市計画税

リースバックを利用して住宅を売却した場合、所有権が買主に移転するため、固定資産税や都市計画税の納税義務も買主側に移ります。これらの税金は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売主と買主の間で日割り精算が行われるケースもあります。

たとえば、売却が年の途中であれば、残りの期間に応じた税額を売主が一部負担する契約が結ばれることがあります。

また、リースバック後に賃借人として住み続ける場合でも、固定資産税・都市計画税そのものは課されませんが、賃料に間接的に反映されている可能性があります。そのため、契約時には税負担について明確にしておくべきでしょう。

登録免許税

登録免許税とは、所有権移転登記を行う際に課される税金です。原則として、買主が負担するものとなります。

登録免許税の税率は、住宅用の不動産であれば軽減措置が適用される場合があり、通常よりも低い負担で済むこともあります。個人間で住宅を売却する場合、一定の要件を満たせば税率が0.3％に軽減されます。

譲渡所得税の計算方法

リースバックによって住宅を売却した際、利益が生じた場合には譲渡所得税が課されます。譲渡所得税の計算は、以下の手順で計算します。

• 譲渡所得を求める
• 譲渡所得に税率を適用させて譲渡所得税を計算する

譲渡所得は、以下の計算式で算出可能です。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)を差し引いた金額です。

また、建物部分については減価償却費を考慮する必要があります。減価償却費とは、建物の使用や経年により価値が減少する分を費用として計上するもので、譲渡所得の計算時には取得費から差し引かれます。

譲渡所得が算出された後、その金額に応じた税率を適用して譲渡所得税が計算されます。具体的には、以下の計算式です。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年を超える長期譲渡所得で異なります。以下では、取得費と譲渡費用、短期譲渡と長期譲渡の違いについて解説していきます。

取得費・譲渡費用とは？

取得費とは、不動産の取得に発生した費用のことで、以下の費用が該当します。

• 不動産購入費用
• 仲介手数料
• 登記費用
• リフォーム費

一方、譲渡費用には以下の費用が含まれます。

• 売却時の仲介手数料
• 測量費
• 建物解体費

これらの費用は、税負担を抑える上で把握しておく必要があり、正確な算出とそれを証明する領収書の保管が不可欠です。

取得費が不明な場合には、概算取得費として売却価格の5％が適用されることもありますが、多くの場合で不利となります。そのため、実費を証明できるよう準備しておくことが望ましいです。

短期譲渡と長期譲渡の違い

譲渡所得税は、不動産の所有期間により税率が異なり、短期譲渡所得と長期譲渡所得に区分されます。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡とされ、税率は所得税30％・住民税9％と高く設定されています。

所有期間が5年を超えると長期譲渡となり、税率は所得税15％・住民税5％と軽減されるのです。所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点での保有年数に基づきます。

リースバックで自宅を売却する際にもこの判定基準が適用されるため、売却時期の調整によって課税額が大きく変わる可能性があります。リースバックで不動産を売却する場合は所有期間が5年を超えてから売却するべきでしょう。

リースバックで使える税金の特例・控除

リースバックにおいては、以下の特例・控除によって税負担を軽減することが可能です。

• マイホームを売却した場合の3000万円の特別控除
• 譲渡所得税率の軽減特例
• 損益通算
• 繰越控除
• 特定居住用財産の買換え特例

それぞれの特例・控除について解説していきます。

マイホームを売却した場合の3000万円の特別控除

譲渡所得税の軽減策として、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。この特例は所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除することが可能です。

3,000万円の特別控除の適用には、以下の要件を満たす必要があります。

• 売却物件が居住用である
• 売主と買主が親族など特別な関係でない
• 過去2年間に同様の特例を利用していない

リースバックの場合でも、実際の売買契約が成立し、居住実態が継続している場合には適用対象となることがあります。ただし、形式的な取引と見なされると、適用が否認される可能性があるため、契約内容や取引の実態を明確にすることが必要です。

また、確定申告時に必要書類の提出が求められるため、税務署や専門家に相談することをおすすめします。

譲渡所得税率の軽減特例

譲渡所得税の軽減特例は、所有期間が10年を超える居住用財産の売却に適用され、譲渡所得税率が通常よりも低く設定されます。具体的には、以下のように課税されます。

譲渡所得額	税率
6,000万円以下の部分	14％(所得税10％、住民税4％)
6,000万円を超える部分	20％(所得税15％、住民税5％)

この特例を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

• 売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
• 売却相手が親族や同族会社でない
• 過去2年間に同様の特例を受けていない

また、この軽減特例は3,000万円の特別控除と併用することが可能であり、両方の特例を適用することで、譲渡所得税の大幅な軽減が期待できます 。リースバックを検討する際には、これらの特例の適用条件を理解し、手続きを行うことが重要です。

損益通算

リースバックによって譲渡損失が生じた場合、損益通算の特例を活用することで税負担を軽減できます。

損益通算とは、譲渡損失を他の所得と相殺し、課税所得を減少させるものです。例えば、給与所得が600万円で譲渡損失が500万円の場合、課税対象は100万円となり、所得税・住民税の負担が軽減されます。

損益通算で控除しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたり繰越控除が可能です。これにより、将来の所得からも損失分を差し引くことで、継続的な節税効果が期待できます。

なお、これらの特例を適用するには、確定申告が必要であり、適用要件を満たすことが前提となります。

繰越控除

リースバックによる住宅売却で譲渡損失が発生した場合、譲渡損失の繰越控除が適用できるケースがあります。損益計算と同様に、売却時に生じた損失額を他の所得と相殺し、控除しきれなかった損失を翌年以降3年間にわたり繰り越して控除できます。

適用には、以下のようなものが要件となります。

• 売却した住宅が国内に所在している
• 所有期間が5年を超えてい
• 譲渡価額が住宅ローン残高を下回っている
• 償還期間10年以上の住宅ローンがある

繰越控除を受けるには、損益通算を行った年から連続して確定申告を行う必要があります。この特例を活用することで、税負担を軽減し、将来の納税計画を立てやすくなるでしょう。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、自宅を売却した後で新居を購入する際に、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べる制度です。この特例を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

• 売却する自宅が日本国内に所在している
• 所有期間が10年以上である
• 売却代金が1億円以下である

加えて、売却した年の前年から翌年までの3年間に、新たな居住用財産を取得し、取得した年の翌年12月31日までに居住を開始する必要があります。

この特例を適用することで、売却時に発生する譲渡所得税の支払いを、新居を将来売却するまで先送りできます。

ただし、税金が免除されるわけではなく、繰り延べられた譲渡所得税が課税される点に注意が必要です。特例の適用には確定申告時に必要書類を添付し、所轄の税務署に提出する必要があります。

税金以外で発生する諸費用

リースバックでは、売却に伴う税金以外にも、以下の諸費用が発生します。

• 仲介手数料
• 登記関連費用
• 賃貸借契約に関連する費用
• 管理費・修繕積立金(マンション)

それぞれの諸費用について解説していきます。

仲介手数料

不動産会社を通じてリースバック契約を進める場合、売却の成立に応じて仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限は法律で定められており、売買価格が400万円を超える場合は以下の計算式で算出できます。

仲介手数料=売却価格×3%+6万円+消費税

例えば、2,000万円で自宅を売却した場合、仲介手数料は72万6,000円（税込）が上限となります。

リースバックでは、売却後も賃貸契約を結ぶため、通常の不動産取引と比べて交渉や手続きが複雑になることがあり、それに応じて仲介業務の範囲も広がります。そのため、事前に見積もりを取って資金を準備しておくようにしましょう。

登記関連費用

登記関連費用は、所有権移転登記を行う際に必要な諸費用で、以下の費用が含まれます。

• 法務局に支払う登録免許税
• 司法書士への報酬

登録免許税は、原則として売買価格に対して一定の税率で算出され、一般的には2％が適用されます。また、登記手続きは専門的な知識を要するため、司法書士に依頼するケースが一般的であり、依頼料は3万～10万円程度が相場です。

これらの登記費用は現金での支払いが必要となるため、売却益とは別に準備しておく必要があります。

賃貸借契約に関連する費用

リースバックでは売却と同時に、賃貸借契約を結ぶ必要があります。賃貸借契約を締結する際には、以下の費用が発生します。

• 敷金
• 礼金
• 仲介手数料

敷金は家賃の数か月分を預け入れる形式が多く、退去時の原状回復費に充てられます。礼金は地域や物件によって異なりますが、オーナーに対する謝礼金として返還されない点に注意が必要です。

これらの費用は、税金とは別に一時的な出費として発生します。リースバックの利用を検討する際には、賃貸借契約における費用を、初期費用として資金計画に組み込んでおくと良いでしょう。

管理費・修繕積立金(マンション)

リースバックによってマンションを売却した場合でも、賃借人として住み続ける限り、管理費や修繕積立金の支払い義務が発生するケースがあります。これは物件の所有者が変わっても、利用者が負担する契約条件となっているためです。

特にマンションの場合は、管理組合によって定められた金額が毎月発生し、金額の変更や一時金の徴収が行われる可能性があります。管理費は共用部分の清掃や設備管理に使われ、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えるための積立金となります。

リースバック契約書の内容によっては、これらの費用を新たな所有者が負担することもありますが、賃料とは別に請求されるケースが一般的です。

リースバックで売却する際の注意点

リースバックで不動産を売却する際には、以下の点に注意しましょう。

• 売却価格が市場価格より低くなる傾向がある
• 賃貸契約を必ず確認する
• 家賃が将来的に負担になる可能性がある
• 契約解除時の条件や違約金を確認しておく

それぞれの注意点について解説していきます。

売却価格が市場価格より低くなる傾向がある

リースバックで不動産を売却する場合、通常の市場取引と比べて売却価格が低くなる傾向があります。リースバックでは売却後に賃貸借契約を結び、売主がそのまま住み続けることになりますが、買主にとっては以下のような条件が発生します。

• 物件をすぐに転売できない制約
• 将来的な退去リスク
• 修繕コスト

そのため、安全性や収益性を考慮し、売買価格よりもディスカウントされるのが一般的です。また、リース料の設定も価格に影響を与えます。

このような事情から、リースバックを選ぶ際には、資金繰りや生活設計も含めて判断することが重要です。

賃貸契約を必ず確認する

リースバック売却後は所有権が第三者に移るため、元の所有者は賃借人としての立場になります。そのため、賃貸契約の条件が今後の生活に直結します。具体的には、以下の項目をチェックする必要があります。

• 賃料の金額
• 契約期間
• 更新条件
• 途中解約の可否
• 退去時の原状回復費用の範囲

中には短期間で契約が終了し、再契約できない可能性がある契約も存在します。そのため、将来的な居住の安定性を確保するためにも、期間の定めがある契約かどうかは確認すべきです。

リースバックは柔軟な資金調達手段である一方で、契約内容次第ではかえって不利な立場になる恐れもあるため、注意が必要です。

家賃が将来的に負担になる可能性がある

リースバック契約では、物件を買い取った企業と賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことになります。この家賃は周辺の賃貸相場よりも高めに設定される傾向があり、生活費に占める割合が徐々に大きくなる可能性があります。

特に退職後や収入が減少した際には、家賃が家計を圧迫し、住み続けることが困難になるリスクもあります。また、契約更新時に家賃が値上げされる可能性も否定できません。

リースバックを選ぶ際は、家賃の水準が家計の収支にどのような影響を及ぼすかを見極め、長期的なライフプランに基づいた判断が必要です。

契約解除時の条件や違約金を確認しておく

リースバック契約では、契約解除時の条件や違約金について事前に確認しておくことが重要です。とくに定期借家契約の場合、契約期間満了時には貸主が更新を拒否できるため、継続居住ができなくなる恐れがあります。

また、途中解約を希望する際にも、賃貸契約書に記載された中途解約条項を把握しておかないと、費用負担や退去トラブルにつながるかもしれません。売却後に物件の所有者が第三者に変わった場合では、契約内容が引き継がれるかどうかも確認しておくべきでしょう。

リースバックの契約内容は不動産会社によって異なるため、契約締結前に解除条件・違約金を確認し、不明瞭な点があれば相談することが望ましいです。

西湘でおすすめの不動産会社3選

最後に、西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選を紹介します。

• ハウスドゥ 小田原市役所前
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

それぞれの会社について解説していきます。

ハウスドゥ 小田原市役所前

神奈川県小田原市荻窪に位置する「ハウスドゥ 小田原市役所前」は、地域密着型の不動産会社として、住宅の購入・売却・住み替えなど幅広いニーズに対応しています。

経験豊富なスタッフが在籍しており、的確な提案を行うことで高い評価を得ています。

ハウスドゥ 小田原市役所前の「ハウス・リースバック」サービスは、住宅ローンの返済が困難な方や老後の生活資金を確保したい方に適しています。所有権を手放しつつも、賃貸契約により住み慣れた家に居住し続けることが可能です。

地域の特性を熟知したスタッフが状況に応じた提案を行い、信頼性の高いサービスを提供しています。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

センチュリー21住宅セレクション小田原店は、地域密着型の不動産サービスを提供している会社です。

売買仲介や建築請負、買取など多岐にわたる業務を手掛けており、特に不動産売却に強みを持っています。「1円でも高く、1秒でも速く」をモットーに、顧客一人ひとりの事情に寄り添ったサポートを行っています。

また、住宅ローンの相談にも対応しており、資金計画から物件選びまで一貫したサポートが可能です。リースバックにおいても、税金についてアドバイスできます。

ハートマイホーム小田原店

神奈川県西湘エリアで信頼される不動産会社の一つに、株式会社ダイトー建設不動産が運営するハートマイホーム小田原店が挙げられます。

注文住宅ブランド「ハートマイホーム」を通じて、耐震等級3に加え、住友ゴム工業の制震装置「MIRAIE」を標準装備した住宅を提供しています。これにより、地震に強い安心な住まいを実現しています。

不動産売却においては、宅地建物取引士や建築士などの有資格者が在籍し、専門的な知識と経験を活かしたワンストップサービスを提供しています。リースバックについても、専門的な知識を活かしてトラブルを避けた取引が可能です。

まとめ

リースバックにおいては、税金や費用に関する理解が不可欠です。譲渡所得税の計算では取得費・譲渡費用の把握が重要であり、所有期間による税率の違いについても把握しておくべきでしょう。

しかし、不動産売却と同時に賃貸借契約も発生するリースバックでは、税金を正確に把握するのは難しいです。そのため、査定を依頼する不動産会社に相談し、税金がいくらかかるかチェックするのがおすすめです。

リースバックを検討する際は、税制・契約条件・資金計画を確認し、最適な選択ができるよう準備を進めましょう。