リースバックの家賃は高い？適正価格の見極め方や家賃を抑えるコツを解説

「家を売却しても住み続けられる」として人気のリースバックですが、実際に利用した方の多くが「家賃が高すぎるのでは？」と不安を抱えることがあります。

家賃の設定は会社ごとに大きく異なり、条件を誤ると将来的な生活設計にも影響を及ぼす可能性があります。そのため、家賃の仕組みや価格の妥当性をきちんと理解することが大切です。

本記事では、リースバックの家賃が高く感じられる理由や家賃の決まり方、適正価格を見極める方法について解説します。

将来後悔しないためにも、賢く家賃を抑えるコツを身につけましょう。

リースバックの家賃が「高い」と感じる理由は？

リースバックを利用した方の多くが、「家賃が思っていたより高い」と感じることがあります。

その理由の多くは、リースバックが通常の賃貸契約とは異なる収益構造を持っていることにあります。不動産会社は物件を買い取った後、その物件から利益を得るために、一定の利回りを確保できるよう家賃を設定するからです。

また、以下のような要素も影響します。

・物件の立地や建物の築年数にかかわらず一律に高めに設定されることが多い
・再契約や買戻し特約がある場合、将来的なリスクを見越して高めに見積もられる
・売却価格を上げすぎた結果、その利回り確保のために家賃が高額になる

つまり、家賃が高くなるのはリースバックの構造上ある程度避けられない部分もありますが、契約前にしっかりと説明を受け、納得のいく条件で契約を結ぶことが重要です。

リースバックの家賃はどうやって決まる？

リースバックの家賃は、不動産会社が「物件を購入した金額に対して、どの程度の利回りが得られるか」を基準にして決定されます。つまり、家賃は購入価格とその利回り（期待収益率）によって計算される投資的な要素を持った家賃です。

家賃設定の主な要素は以下の通りです。

・不動産会社が設定する想定利回り
・売却価格（高いとその分、利回り確保のため家賃が高くなる）
・そのエリアの賃貸相場や物件の条件（築年数・広さ・駅距離など）
・契約期間や再契約の有無、買戻し特約の有無

たとえば、2,000万円で買い取った物件に年利6％の利回りを求める場合、年間家賃は約120万円、月額にすると約10万円になります。

このように、「買い取り価格×利回り」で決まる仕組みを理解しておくと、契約内容の妥当性を冷静に判断できます。

普通の賃貸と比較してどう違う？リースバック家賃の特徴

リースバックは「自宅を売却しても住み続けられる」仕組みですが、家賃の条件や性質は、一般的な賃貸とはいくつか大きく異なります。表面的な家賃額だけでなく、契約内容や負担する費用、賃貸期間の安定性など、長期的な視点での違いを理解することが重要です。

代表的な違いを整理すると、以下のようなポイントがあります。

・家賃は相場よりやや高めに設定されることが多い
・敷金・礼金・更新料などが不要なケースがある
・再契約の保証がなく、期間終了後は退去を求められる可能性がある

リースバックでは、売却価格と利回りをベースに家賃が決められることが多いため、通常の賃貸よりも高めになる傾向があります。また、敷金・礼金が不要な代わりに、「契約期間の柔軟性がない」「再契約時に家賃が上がるリスクがある」などの特徴もあります。

長期的に住み続けることを前提とするなら、家賃額だけでなく契約形態や住み続けられる見通しまで含めて、総合的に判断することが大切です。

リースバックの家賃が高すぎると感じたときの3つの対処法

リースバック契約後に「家賃が想定より高い」と感じるケースは少なくありません。その場合でも、対処法を理解していれば状況を改善できる可能性があります。

ここでは、契約前後での対応策を含めた3つの視点を紹介します。

• 契約前なら複数社に相談して条件を比較する
• 契約後でも条件見直しや住み替えを検討できる
• 専門家（不動産・法律）に契約内容を確認してもらう

契約前なら複数社に相談して条件を比較する

リースバックの家賃は不動産会社ごとに大きく異なることがあります。契約前であれば、1社だけでなく複数社に査定・条件の提示を求めることで、適正価格を把握できます。

特に家賃の利回り（年間家賃÷売却価格）を確認し、相場に対して極端に高くないかを見極めることが重要です。家賃の妥当性に疑問がある場合は、交渉余地があるため、契約を急がず慎重に比較・検討を行いましょう。

契約後でも条件見直しや住み替えを検討できる

契約後に家賃の負担が大きくなったと感じた場合でも、リース契約の期間終了後に再契約を見直す、または他の物件への住み替えを検討することが可能です。

中途解約には条件があるため、違約金や手続き内容を事前に確認する必要があります。また、不動産会社に家賃見直しを相談できるケースもあり、事情を丁寧に説明することで交渉の余地が生まれることもあります。

専門家（不動産・法律）に契約内容を確認してもらう

リースバック契約の内容が複雑な場合は、不動産や法律の専門家に相談することをおすすめします。宅地建物取引士や弁護士など第三者が契約書をチェックすることで、家賃の計算根拠や不利益な条項を明確にできます。

必要に応じて、法的に不当な契約として見直しや交渉の助言を受けることも可能です。早期の相談が、経済的な負担を軽減するカギとなります。

リースバックの家賃が適正かどうかを見極めるポイント

リースバック契約における家賃は、単に「高い・安い」で判断するのではなく、いくつかの基準をもとに「適正かどうか」を冷静に判断することが大切です。

以下のような視点から見極めることで、納得できる家賃での契約が可能になります。

• 地域の賃貸相場と比較する
• 買い取り価格に対する利回りから見る
• 長期的な支払い能力に無理がないかを確認する

地域の賃貸相場と比較する

家賃が妥当かどうかを判断する基本的な方法は、同じ地域・同程度の広さや築年数の物件と比較することです。例えば、周辺の同一エリアにおける賃貸物件の家賃と照らし合わせて、明らかに高額であれば交渉の余地があるかもしれません。

インターネットの不動産情報サイトなどで調査可能です。賃料は「相場×立地×築年数×設備」で決まるため、そのバランスも確認しましょう。

買い取り価格に対する利回りから見る

リースバックでは、不動産会社が家賃を設定する際に「利回り」を基準にすることがあります。たとえば、売却価格2,000万円で年額家賃が180万円の場合、利回りは9％になります。

通常の不動産投資で想定される利回りは5〜10％が目安となるため、それを上回っている場合は割高な家賃設定の可能性があります。この利回りは「年間家賃÷売却価格×100」で簡単に計算することが可能です。

長期的な支払い能力に無理がないかを確認する

家賃が適正であっても、自分の生活状況に対して支払い能力が合っていない場合は「高い」と感じることになります。年金生活者や収入が限られている世帯では、月々の家賃が家計の大部分を占めてしまうリスクもあるので注意が必要です。

家賃が年収の30％を超えると負担が大きいとされるため、無理のない金額設定かどうかを事前に家計シミュレーションしておくことが大切です。

リースバックの家賃をできるだけ抑えるコツ

リースバックを検討する際、「できるだけ家賃を抑えたい」と考える方は多いでしょう。家賃は一度契約すると継続的に支払い続けるため、将来的な負担にならないよう、契約前の工夫が重要です。

以下の3つのポイントを意識することで、適正かつ抑えられた家賃で契約することが可能です。

• 売却価格を上げすぎないようにする
• 不要なオプション契約を避ける
• 信頼できる会社としっかり交渉する

以下で詳しく解説します。

売却価格を上げすぎないようにする

リースバックでは、売却価格が高いと「それに対する利回り」を基準に設定される家賃も高くなる傾向があります。不動産会社が利回り7〜10％程度を目安に家賃を設定するケースが多いため、仮に売却価格が上がればその分、家賃も比例して増加します。

適正価格で売却することが、結果的に家賃の抑制にもつながるのです。高値で売却するよりも「将来の生活コストを抑える」視点が大切です。

不要なオプション契約を避ける

リースバック契約では、「管理費込み」「原状回復義務付き」「修繕負担あり」などのオプション契約が家賃に含まれることがあります。

これらのオプションは一見安心ですが、不要なサービスが加わることで家賃が割高になる要因となります。

契約時にはオプションの内容を確認し、必要性のないサービスは削除または交渉して削減することが、家賃を抑えるうえで有効な対策になるでしょう。

信頼できる会社としっかり交渉する

家賃交渉は簡単ではありませんが、信頼できる不動産会社であれば、事情や支払い能力を踏まえた柔軟な対応をしてくれることがあります。特に地域密着型の業者や、リースバックに実績のある会社は、適正価格での契約を重視する傾向があります。

契約前に複数社と相談し、相場と条件を比較することで、家賃を少しでも下げる余地を見出せる可能性が高まります。

信頼できるリースバック対応の会社を選ぶポイント

リースバックは一度契約すると、住まいや資金計画に大きな影響を及ぼす制度です。そのため、信頼できる会社を選ばなければ、将来的なトラブルや不利益に繋がる可能性があります。

家賃や契約条件は会社ごとに差があるため、事前にしっかりと情報収集し、比較検討することが欠かせません。納得のいくリースバックを実現するには、専門知識と誠実な対応を備えた不動産会社を見極めることが非常に重要です。

信頼できる会社を見極める際は、以下のポイントをチェックしましょう。

・リースバックに関する実績や専門知識がある
・契約内容を丁寧に説明してくれる担当者がいる
・第三者評価や口コミで高い評価を得ている

リースバックに関する実績や専門知識がある会社は、制度のメリットだけでなくリスクについても適切に説明できます。

また、契約前に条件を詳しく説明してくれる担当者がいるかどうかも重要です。さらに、ネット上の口コミや不動産業界の団体への加盟状況など第三者による評価も参考になります。

これらの要素をもとに慎重に会社を選ぶことで、安心してリースバックを進めることがでるでしょう。

西湘エリアでリースバック対応のおすすめ不動産会社3選

リースバックは、家を売却しながらも住み続けられる仕組みとして注目されており、高齢者の住み替えや資金確保、相続対策などにも活用されています。

西湘エリアでも対応可能な不動産会社が複数あり、各社が異なる強みやサポート体制を持っています。ここでは、実績や相談のしやすさを基準に選んだ信頼できる3社を紹介します。

• ハウスドゥ 小田原市役所前
• センチュリー21 住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

それでは、各社の特長やサポート内容について詳しく見ていきましょう。

ハウスドゥ 小田原市役所前

『ハウスドゥ 小田原市役所前』は、小田原市やその周辺地域に根ざした営業活動を行っており、不動産売却に関する豊富な対応力が魅力の会社です。

売却方法として「住みながら売却したい」といった相談にも対応しており、リースバックに関連した柔軟な提案が期待できます。「高く売りたい」「早く現金化したい」といったニーズに合わせた選択肢が複数用意されているため、自分に合った方法を見つけやすい点も安心材料です。

小田原市役所からすぐ近くというアクセスの良さも、相談のハードルを下げてくれます。不動産売却の計画を立てる際には、地域の市場に詳しい同店に相談してみることで、より納得のいく選択につながるでしょう。

センチュリー21 住宅セレクション小田原店

『センチュリー21 住宅セレクション小田原店』は、小田原市成田に位置し、小田原や南足柄など西湘エリアの不動産取引を中心に手がける会社です。

売却や買取、建築請負まで幅広く対応しており、売主の要望に合わせた柔軟なサポートが可能です。経験豊富なスタッフが複数在籍しており、住みながらの売却や資金相談にも丁寧に対応してくれます。

来店時には、キッズコーナー完備・駐車場完備といった配慮もされており、家族連れでも安心して利用できる環境が整っています。全国に展開するセンチュリー21のネットワークも活かしながら、地域密着の提案を受けられる点が特長です。

初めての売却相談にも親身に対応してくれるため、安心して一歩を踏み出せるでしょう。

ハートマイホーム小田原店

『ハートマイホーム小田原店』は、ダイトー建設不動産が運営する地元密着型の店舗で、小田原市を中心に不動産の売買・住み替え相談を幅広く受け付けています。

栢山駅から徒歩約4分という好立地に加え、送迎サービスや17台分の駐車スペースを備えており、利便性の高い店舗です。平日・土日祝を問わず希望の日時に案内が可能で、時間の調整がしやすい点も大きな魅力です。

相談においては、売却後の住まい方や資金計画など、将来設計を含めた丁寧な対応が期待できます。リースバックを含めた売却の選択肢についても柔軟なスタンスが感じられるため、

まずは相談から始めてみたい方に適した店舗です。訪問のしやすさとスタッフ対応の丁寧さが際立つ会社といえるでしょう。

まとめ

本記事では、リースバックの家賃が高いと感じる理由や仕組み、対処法、そして適正かどうかの見極め方について解説しました。

リースバックは自宅に住みながら資金を得られる便利な制度ですが、家賃設定には利回りや物件条件が大きく影響するため、内容を理解せずに契約すると長期的な負担につながる可能性があります。

契約前に複数の会社を比較し、家賃や条件を慎重に確認することが、納得のいく取引への第一歩です。専門家に相談する姿勢や、自身の支払い能力と照らし合わせた判断も重要です。

家賃を抑える工夫や信頼できる会社選びを意識することで、安心してリースバックを活用できる環境を整えましょう。