リバースモーゲージとは？仕組みからリースバックとの比較まで解説

高齢化社会の進展に伴い、老後の資金計画として注目されているのが『リバースモーゲージ』です。持ち家を担保に資金を調達できる制度ですが、一般的な住宅ローンとは異なる特徴があります。

本記事では、リバースモーゲージの基本的な仕組みから、メリット・デメリット、さらにリースバックとの比較まで詳しく解説します。老後の資金計画の選択肢として検討する際の参考情報をお伝えします。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、自宅を担保に資金を借り入れ、借入人が死亡した際にその不動産を売却して一括返済する高齢者向けの融資制度です。主に老後の生活資金や医療・介護費用の調達手段として利用されます。

この制度には、資金の受け取り方法として、定期的に定額を受け取る「年金型」、一括で受け取る「一括融資型」、必要に応じて随時借り入れる「自由融資型」などの種類があります。返済方法は、借入人が生存中は毎月利息のみを支払い、元金は死亡後に担保不動産を売却して一括返済するのが一般的です。

リバースモーゲージのメリット

• 住み続けながら資金調達が可能
• 年齢や収入に関係なく融資を受けられる可能性
• 返済の必要がない（死亡時一括返済）

リバースモーゲージの最大の特徴は、現在の生活環境を維持したまま資金を調達できることです。以下では、具体的なメリットについて詳しく説明します。

住み続けながら資金調達が可能

リバースモーゲージでは、自宅に住み続けながら資金を借り入れることができます。一括での借り入れだけでなく、年金のように毎月一定額を受け取る方式も選択可能です。

これにより、住み慣れた環境での生活を継続しながら、必要な資金を確保することができます。

年齢や収入に関係なく融資を受けられる可能性

通常の住宅ローンとは異なり、年齢や収入による制限が比較的緩やかです。特に、定期的な返済が不要なため、年金収入だけの方でも利用しやすい制度となっています。

物件価値が融資の判断基準となるため、収入が少なくても、条件を満たす物件であれば融資を受けられる可能性があります。

返済の必要がない（死亡時一括返済）

毎月の返済負担がないことも大きな特徴です。借入金は契約者の死亡時に、担保物件の売却などによって一括返済される仕組みとなっています。そのため、生活資金の確保と返済負担の軽減を同時に実現することができます。

リバースモーゲージのデメリット

• 融資額が限定される
• 将来の相続対策が必要

リバースモーゲージには、いくつかの重要な制限事項やリスクがあります。これらを理解した上で、利用を検討することが重要です。

融資額が限定される

リバースモーゲージの融資額は、物件の評価額によって大きく制限されます。一般的に、物件評価額の50%から60%程度が上限となることが多く、希望する金額の融資を受けられない可能性があります。

また、築年数が古い物件や、立地条件が悪い物件は、融資の対象外となる場合もあります。さらに、物件価値の将来的な下落リスクを考慮して、融資額が保守的に設定されることも特徴です。

将来の相続対策が必要

契約者の死亡時には、相続人が借入金を一括返済する必要があります。返済方法としては、相続人が現金で返済するか、担保物件を売却して返済するかの選択となります。

特に、相続人が物件の継承を希望する場合は、返済資金の準備が必要となります。そのため、契約時点で相続人との十分な話し合いと、将来の返済計画の検討が重要です。

リバースモーゲージとリースバックの比較

• 資金調達の違い
• 所有権の違い
• 将来の選択肢の違い

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも老後の資金調達手段として注目されていますが、その仕組みや特徴には大きな違いがあります。資金調達の方法、所有権の扱い、将来的な選択肢など、様々な観点から比較することで、自身の状況に適した方法を選択することができます。

資金調達の違い

リバースモーゲージは借入の形式で資金を調達し、物件の所有権は利用者に残ります。融資額は物件評価額の一定割合に制限され、段階的な受け取りが一般的です。

一方、リースバックは物件を売却することで一括して資金を調達します。売却価格は市場価値に基づいて決定され、より大きな金額を得られる可能性があります。

所有権の違い

リバースモーゲージでは、物件の所有権は利用者が保持したまま資金を調達できます。これにより、物件の価値上昇分を享受できる可能性があり、将来的な資産価値の変動にも対応できます。

一方、リースバックでは物件の所有権は買取企業に移転します。ただし、賃借人として居住を継続できる権利は保証されます。

将来の選択肢の違い

リバースモーゲージは、契約期間中であっても物件の売却や他の活用方法への変更が可能です。ただし、その場合は借入金の一括返済が必要となります。

リースバックの場合、一度売却した物件の活用方法の変更は制限されますが、買い戻しオプションを設定することで、将来的な再取得の可能性を残すことができます。

小田原市でリースバックする際のおすすめ会社3選

• ハウスドゥ 小田原市役所前（株式会社Forest field）
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

リバースモーゲージとリースバックを比較検討する際は、実績のある企業に相談することで、より具体的な判断材料を得ることができます。ここでは、豊富な取引実績を持ち、リースバックによる資金調達を提案できる3社を紹介します。

ハウスドゥ 小田原市役所前（株式会社Forest field）

リバースモーゲージとリースバック、両方の知識を持つ専門スタッフが在籍し、状況に応じた最適な提案が可能です。特にリースバックでは、最短5日での資金化に対応しており、急な資金需要にも柔軟に対応できます。

また、将来の買い戻しオプションを含めた契約条件の設定も可能です。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

地域密着型の営業展開により、小田原市の不動産事情に精通しています。リースバックの場合、物件の状況に応じた適正な売却価格の提示と、安定した賃貸借契約の提案が可能です。

金融機関との連携も強く、資金調達方法の比較検討に関する相談にも対応できます。

ハートマイホーム小田原店

昭和60年創業の実績を活かし、長期的な視点での資産活用を提案します。パナソニックグループの加盟店として、建物の維持管理面での専門的なサポートが可能です。

特に高齢者向けのきめ細かな対応が特徴で、契約後のフォロー体制も充実しています。

まとめ

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも持ち家を活用した資金調達の方法として有効な選択肢です。リバースモーゲージは所有権を保持したまま資金を調達できる一方、融資額に制限があり、将来の相続対策も必要となります。

リースバックは、より大きな金額を一括で調達できますが、所有権は移転します。ただし、賃借人として住み続けることができ、管理負担も軽減されるというメリットがあります。

選択の際は、以下の点を考慮することが重要です。

– 必要な資金額と調達の緊急性

– 将来の相続に関する計画

– 物件の維持管理に関する考え

– 長期的な資産活用の方針

最適な選択をするためには、専門家に相談し、具体的なシミュレーションを行うことをお勧めします。特に、複数の企業に相談することで、より多くの選択肢と判断材料を得ることができます。

老後の資金計画は、長期的な視点での検討が重要です。自身の状況に合わせて、最適な方法を選択することで、より安定した老後生活を実現することができます。