競売とは？メリット・デメリットや競売を回避する方法を解説

住宅ローンの滞納している際、競売について詳しく知りたいと思っている方は、多いのではないでしょうか。競売での不動産売却はデメリットが多いため、できるだけ避けるべきです。

ただし、競売を避ける方法を知らないと、競売にかけられて売却させられてしまいます。そこでこの記事では、競売の概要や競売で売却するメリット・デメリット、競売の回避方法について解説します。

競売を避けるためにも、この記事をチェックしてみてください。

競売とは？

ここでは競売に関する以下3つについて解説します。

• 競売の概要
• 競売になるケース
• 競売の売却相場

上記3つを把握することで、競売の知識を深められるでしょう。

競売の概要

競売は住宅ローンなどの債務が返済できなくなった場合に、債権者が裁判所に申し立て、不動産を強制的に売却する手続きのことです。通常の不動産売却とは異なり、所有者の意思に関係なく進められます。

競売は、まず債権者が裁判所に競売の申し立てをおこない、裁判所が競売開始を決定するところから始まります。裁判所によって選任された評価人が不動産の評価をおこない、最低売却価格が決定される流れです。

物件情報が公開され、入札期間に入ると、購入希望者が入札をおこないます。最も高い金額で入札した人が落札者となり、代金を支払うことで所有権が移転します。

競売になるケース

競売に至る主なケースは、住宅ローンの滞納です。3ヶ月〜半年程度の滞納が続くと、債権者から一括返済を求められる期限の利益の喪失通知が届きます。

期限の利益の喪失通知が届いた後に一括返済できない場合、競売開始の申し立てがおこなわれます。売却代金は債務の返済に充てられますが、残債がある場合は、引き続き返済義務が残るのがポイントです。

競売は所有者の意思に関わらず強制的におこなわれるため、経済的な損失だけでなく、精神的な負担も大きいといえるでしょう。競売になるケースとしては、住宅ローンの滞納の他にも抵当権付きの不動産を相続した場合や他人の借金の担保として家に抵当権を付けていることなどが挙げられます。

競売の売却相場

競売物件の売却相場は、市場価格よりも2〜3割程度低い価格で落札されることが多いです。競売物件は内覧ができない、心理的瑕疵があるなど、買受人にとってのリスクが伴うためです。

また、競売は期間入札でおこなわれるため、入札期間中に買受人が現れなければ、売却基準価額が段階的に引き下げられます。最終的に市場価格よりも大幅に低い価格で落札されるケースもあります。

ただし、近年では不動産投資家の間で競売物件の人気が高まっており、立地や物件の状態によっては、市場価格に近い価格で落札されるケースも多いです。

競売をするメリット

競売をするメリットは以下の2つです。

• 売却を急ぐ必要がない
• 売却の手間が省ける

それぞれのメリットを把握して、競売で売却するべきなのかを確認してみてください。

売却を急ぐ必要がない

競売は手続きが開始されれば、勝手に売却されます。したがって、家が売れ残ることはありません。

通常の売却の場合、立地や建物の状態が悪かったりすると、売却できず長期間売れ残る可能性があります。最悪の場合、大幅な値下げをしても、売却に至らず時間を無駄にするでしょう。

しかし、競売は売れるまで自動的に物件が公開されるため、売却を急ぐ必要がありません。

売却の手間が省ける

競売は通常の不動産売却とは異なり、所有者の意思に関係なく進められるため、売却活動をおこなう必要はありません。具体的には、不動産業者への依頼や購入希望者との交渉、契約手続きなど、複雑な作業をすべて裁判所が代行してくれます。

所有者は不動産の売却にかかる時間や手間を大幅に削減できるでしょう。仕事で忙しく、任意売却や通常売却に時間がかけられない方にとって、競売での売却方法はメリットといえるでしょう。

競売をするデメリット

競売をするデメリットは以下の3つです。

• 売却価格が安くなる
• プライバシーが漏れる
• 強制的に追い出される

それぞれのデメリットを把握して、競売を避けるべき理由をチェックしてみてください。

売却価格が安くなる

競売における不動産売却は、市場価格よりも大幅に低い価格で取引されることが少なくありません。通常の不動産売却であれば、売主は市場動向を見ながら価格交渉ができます。

しかし、競売では柔軟な対応が難しく、早期売却を優先するために価格が低く設定されます。また、競売物件は内覧が制限されることが多く、物件の状態を十分に確認できないことも、売却価格が安くなる要因です。

購入希望者はリスクを考慮し、慎重な価格設定をおこなうため、売却価格の低下につながります。

プライバシーが漏れる

競売物件はプライバシーが漏れます。競売物件の情報は、裁判所のウェブサイトや不動産業者の情報誌などに掲載されるためです。

物件の所在地や間取り、写真などが公開されるため、近隣住民や知人に競売にかけられていることが知られてしまう可能性があります。また、裁判所の執行官や評価人が自宅を訪問し、内部を調査することもあります。

自宅の状況や家財などが第三者に知られる可能性も否定できません。通常の売却は近隣に知られないようにサイトの掲載を制限できますが、競売物件はできないため、プライバシーが漏れてしまいます。

強制的に追い出される

競売における最大のデメリットのひとつが、強制的な立ち退きです。競売で落札者が決定すると、元の所有者は物件から立ち退かなければなりません。

法的手続きに基づいておこなわれるため、いかなる理由があろうと拒否はできません。立ち退きに応じない場合、裁判所による強制執行が実施され、強制的に退去させられます。

強制退去は精神的な負担が非常に大きく、立ち退き後の生活設計も困難になるケースが多いです。競売にかけられる際は、すぐに新居探しをして、引っ越しの準備をする必要があります。

競売を回避するには任意売却

住宅ローンの返済が滞り、競売を避けたい場合は、任意売却が有効な手段です。任意売却とは住宅ローンなどの担保になっている不動産を、金融機関の合意を得て売却する方法です。

競売とは異なり、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いため、残債を減らせます。また、競売に比べて周囲に知られにくいというメリットもあります。

任意売却をおこなうには、まず金融機関との交渉が必要です。金融機関の同意が得られないと、任意売却はできません。

任意売却は、競売開始前であればいつでも利用できます。しかし、時間が経つにつれて選択肢が狭まってしまうため、早めに専門家へ相談することが重要です。

西湘で売却におすすめの不動産会社3選

最後に、西湘で売却におすすめの不動産会社3選を紹介します。

• ハウスドゥ 小田原市役所前
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

ハウスドゥ 小田原市役所前

ハウスドゥ小田原市役所前は、地域密着型の不動産会社として、小田原市を中心に幅広い不動産ニーズに対応しています。地域の情報に精通したスタッフが、お客様一人ひとりに寄り添ったきめ細やかなサービスを提供しているのが特徴です。

不動産売買や競売の回避方法、任意売却とリースバックの組み合わせなど、不動産に関するあらゆる悩みに対応しています。ハウスドゥ独自のネットワークを活かした、不動産売却ができるのもポイントです。

小田原で信頼できる不動産会社に任意売却やリースバックをしたい方は、ハウスドゥ小田原市役所前に相談してみてください。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

センチュリー21住宅セレクション小田原店は、小田原市を中心に不動産売却をサポートする地域密着型の不動産会社です。全国に広がるセンチュリー21のネットワークを活用し、購入希望者への情報発信力を強化することで、迅速かつ高価格での売却を実現します。

また、売却査定では、地域の市場動向や物件の特性を踏まえた適正価格を提示。空き家や相続物件の売却、共有名義の不動産処分など、複雑な案件にも柔軟に対応しています。

さらに、売却後の契約手続きや税務相談もトータルでサポート。豊富な経験と専門知識を持つスタッフが、売主様一人ひとりの状況に合わせた最適な提案を行います。地域と全国の強みを活かし、安心して不動産売却を進められる信頼のパートナーです。

ハートマイホーム小田原店

ハートマイホーム小田原店（株式会社ダイトー建設不動産）は、小田原エリアでの不動産売却に強みを持つ専門店です。地域密着型の営業スタイルで、最新の市場動向を反映した適正価格での査定を実施。

売却方法は、仲介・買取の両方に対応し、スピード重視の方には即現金化可能な買取、できるだけ高値で売りたい方には仲介売却を提案します。さらに、売却にかかる税金や諸費用の相談にも対応し、手続きのサポートも充実。

豊富な販促ネットワークと地元顧客とのつながりを活かし、スムーズな売却を実現します。不動産売却が初めての方でも、経験豊富なスタッフが親身に対応し、安心して取引を進められるのが特徴です。

まとめ

競売は住宅ローンなどの債務が返済できなくなった場合に、債権者が裁判所に申し立て、不動産を強制的に売却する手続きです。競売で家を売却すると、相場よりも安い売却額になる可能性が高いです。

住宅ローンを滞納している場合は、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。任意売却であれば、相場に近い価格で売却できる可能性があります。

また、任意売却とリースバックを組み合わせれば、今の家に住み続けることも可能です。この記事を参考にして、競売になる前に最適な手段で家を売却しましょう。