再建築不可物件とは？再建築不可物件の特徴や売却する方法を解説

再建築不可物件ってどんな物件？

再建築不可物件を売却する方法を知りたい

このように、再建築不可物件について詳しく知りたいと思っている方は、多いのではないでしょうか。再建築不可物件は建築基準法や都市計画法などの法令を満たしていない不動産のことです。

再建築不可物件のことを知らないと、売却時に苦労する可能性が高いです。そこでこの記事では、再建築不可物件の概要や再建築不可物件を売却する方法について解説します。

再建築不可物件の売却で後悔しないためにも、この記事をチェックしてみてください。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務を満たしていないために、建て替えができない不動産のことを指します。再建築不可物件となってしまう原因は、建築基準法が制定される以前に建てられた建物である場合や、都市計画による道路の変更など、さまざまです。

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて資産価値が低くなる傾向があります。物件によっては、特定の手続きをおこなうことで再建築が可能になるケースもあります。

再建築不可物件に認定される条件

再建築不可物件に認定される条件は以下4つです。

• 敷地に接する道路の幅が4m未満である
• 敷地の前面道路の接道部分が2m未満である
• 建築基準法の基準を満たしていない道路である
• 都市計画法やその他の法令により、建物の構造や用途が制限されている

上記のいずれかに該当する場合は、再建築不可物件に認定されます。建築基準法や都市計画法、その他の法令は都度変わるため、将来的に再建築不可物件になる可能性もあるでしょう。

建築基準法や都市計画法、その他の法令が変わった際は、内容をチェックすることが重要です。

再建築不可物件の戸数

e-Stat 政府統計の総合窓口「平成30年住宅・土地統計調査（193-2、205-1）によると、全国約6,240万戸のうち、再建築不可物件に認定されるのは約320万戸あります。全体の6.7%ほどが再建築不可物件というわけです。

再建築不可物件は法律の変更により増減する可能性があります。しかし、現状は全体の6.7％と高い数字を誇っているのを把握しておきましょう。

再建築不可物件の特徴

再建築不可物件の特徴は以下の3つです。

• 再建築不可でもリフォームはできる
• 売却するのが難しい
• 固定資産税は安い

それぞれの特徴を把握して、再建築不可物件の知識を深めてみてください。

再建築不可でもリフォームはできる

再建築不可物件であっても、リフォームは可能です。ただし、リフォーム内容によっては建築確認申請が必要になる場合や、制限を受ける場合があります。

たとえば、建物の基礎や柱、壁などの主要構造部に関わるリフォームは、建築確認申請が必要になる可能性が高いです。また、建物の規模を大きく変更する増築や、建物の用途を変更するようなリフォームも、制限を受けることがあります。

一方で、内装の変更や設備の交換など、建物の構造に関わらないリフォームは、比較的自由に実施できます。再建築不可物件のリフォームを検討する際は、事前に専門家へ相談し、建築基準法や関連法規を確認することが重要です。

売却するのが難しい

再建築不可物件は、一般的な不動産と比べて売却が難しいという特徴があります。建築基準法上の制限により、建て替えができないためです。

建築基準法の制限により、住宅ローンが利用しにくく、買い手が限られます。また、再建築不可物件は、将来的な資産価値が低いと判断される傾向があります。

投資家も購入をためらうことが多く、売却価格も相場より低くなる可能性が高いです。ただし、再建築不可物件でも、立地や建物の状態によっては売却できるケースもあります。専門の不動産業者に相談し、適切な売却戦略を立てることが重要です。

固定資産税は安い

再建築不可物件は通常の不動産に比べて資産価値が低いと評価されるため、固定資産税が安くなりやすいです。固定資産税は、不動産の評価額に基づいて算出されます。

再建築不可物件は、市場での取引価格が低いため、評価額も低くなるケースが多いのです。ただし、固定資産税の評価額は土地の形状や周辺環境など、さまざまな要因によって変動します。

再建築不可物件であっても、必ずしも固定資産税が安くなるとは限りません。固定資産税が安くない場合は、固定資産評価審査委員会に申し出ることで、再度評価してくれる可能性があります。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件を売却する方法は以下の3つです。

• リースバックを利用する
• 隣地の所有者に売却する
• 隣地を購入する

それぞれの方法を把握して、再建築不可物件をスムーズに売却できるようにしましょう。

リースバックを利用する

再建築不可物件の売却は、一般的な不動産売却に比べて難易度が高いのが現状です。しかし、リースバックという方法を利用することで、売却の可能性が広がります。

リースバックは、自宅を売却した後も、賃貸契約を結ぶことで住み続けられるサービスです。再建築不可物件の場合、通常の不動産売却では買い手が見つかりにくいことがあります。

リースバックであれば、不動産会社が買い手となるため、売却できる可能性が高まります。また、売却後も住み慣れた自宅に住み続けられるため、引っ越しの必要もありません。

まとまった資金を調達しつつ住環境を変えたくない方にとって、リースバックは有効な選択肢となるでしょう。ただし、リースバックは通常の売却とは異なり、毎月家賃が発生します。

契約内容によっては、将来的に買い戻せる場合もありますが、事前にしっかりと確認することが重要です。

隣地の所有者に売却する

再建築不可物件の売却方法として、隣地の所有者への売却は有効な手段のひとつです。再建築不可物件は隣地の所有者にとって、有効活用できる可能性があります。

たとえば、駐車場や庭として利用したり、将来的な建て替えに備えたりするなどです。また、隣地の所有者が不動産会社や建築会社の場合、専門的な知識やノウハウを活かして、再建築不可物件を有効活用できる可能性もあります。

ただし、隣地の所有者に売却する際は個人間の取引となるため、不動産の専門家などに相談しながら慎重に進めましょう。

隣地を購入する

再建築不可物件は建築基準法上の接道義務を満たしていないため、建て替えができない物件のことです。隣地を購入することで接道義務を満たし、再建築可能な物件にできます。

再建築可能な物件にすれば、通常の不動産売却ができるでしょう。ただし、隣地の所有者が売却に応じない場合や、高額な売却価格を提示された場合は、購入を断念せざるを得ないケースがあります。

また、隣地を購入することで、固定資産税や都市計画税などの税金が増加する可能性が高いです。さらに、隣地を購入しても建ぺい率や容積率などの制限により、希望する建物を建てられない場合もあります。

隣地を購入する際は注意点を十分に理解し、慎重に検討することが重要です。

西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選

最後に、西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選を紹介します。

• ハウスドゥ 小田原市役所前
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

ハウスドゥ 小田原市役所前

ハウスドゥ小田原市役所前は、地域に根差した不動産売買の専門店として、小田原市を中心に不動産売却の実績が豊富にあります。不動産の売却やリースバックを検討している方には、無料査定サービスを提供しており、市場価格に基づいた適正な査定額を提示してくれます。

ハウスドゥ小田原市役所前は、顧客のニーズに合わせたきめ細やかなサポートを心がけており、不動産に関するあらゆる相談に対応してくれるのもポイントです。不動産売却やリースバックが初めての方でも安心して売却やリースバックが依頼できるでしょう。

小田原で信頼できる不動産会社にリースバックを依頼したい方は、ハウスドゥ小田原市役所前に相談してみてください。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

センチュリー21住宅セレクション小田原店は、小田原市とその周辺地域で不動産売却を専門にサポートする信頼性の高い不動産会社です。全国規模のセンチュリー21ネットワークを駆使し、購入希望者への効果的な情報発信を行うことで、より早く適正価格での売却を実現します。

売却査定では、地域の市場動向を踏まえた正確な価格を提示し、売主様の希望に合わせた最適な売却プランを提案。また、相続した不動産の処分や空き家の売却、共有名義の物件整理にも柔軟に対応しています。

さらに、売却後の手続きや税務相談までサポートしており、売却に関するあらゆる不安を解消。地域密着のサービスと全国ネットワークの強みを活かし、スムーズで安心できる不動産売却を提供しています。

ハートマイホーム小田原店

ハートマイホーム小田原店（株式会社ダイトー建設不動産）は、小田原エリアに特化した不動産売却の専門店です。地元市場を熟知したスタッフが、適正価格でのスピード売却をサポート。無料査定を行い、相場や物件の特性を考慮した最適な売却プランを提案します。

仲介売却では広範な広告ネットワークを活用し、買主を早期に見つける努力を惜しみません。また、即現金化が可能な買取サービスも提供しており、急いで売却したい方にも対応可能です。

税金や契約手続きに関するアドバイスも行い、不動産売却に不安を抱える方の負担を軽減。地域に根差した信頼の実績があるハートマイホーム小田原店なら、安心して売却を任せることができます。

まとめ

再建築不可物件は建築基準法上の接道義務を満たしていないため、建て替えができない不動産を指します。再建築不可物件に認定されると、買い手が見つかりにくく、売却価格も安くなりやすいです。

しかし、リースバックを活用すれば、まとまった資金を得つつ今の家に住み続けられます。再建築不可物件でも理想の売却ができる可能性があるでしょう。

この記事を参考にして、再建築不可物件でも理想の売却ができるようにしてみてください。