不動産を売却する方法の1つとして、「任意売却」があります。任意売却は住宅ローンの支払いが困難になった場合に、金融機関の同意を得ることで活用することが可能です。つまり、一般的な不動産売却では任意売却ができません。
任意売却には、相場に近い価格で売却できる一方で、手続きの複雑さや期間内での売却が必須となるなど、デメリットも多くあります。そのため、任意売却するかどうかは、慎重に検討するべきでしょう。
この記事では、任意売却の概要から競売との違い、メリット・デメリット、注意点について解説していきます。任意売却について知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
なお、以下では、西湘エリアでリースバックに対応しているおすすめの不動産会社をまとめているので、参考にしてください。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、金融機関の合意を得て市場で不動産を売却する手続きです。
任意売却では、ローン残債が不動産の売却価格を上回っている場合でも、債権者と交渉することで売却が可能となります。競売に比べて市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、売主の生活再建にもつながりやすい方法とされています。
任意売却は債権者との調整が必要であり、交渉に時間がかかりがちです。一般的な不動産売却に比べると、交渉する回数が多く、売主にとっては負担が大きくなるでしょう。
一般的な不動産売却との違い
一般的な不動産売却は、所有者が自由意思で物件を市場に出し、希望する価格で取引を進めます。不動産仲介は、これに該当します。
一方、任意売却は住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の承諾を得たうえで売却を行う点に違いがあります。通常の売却では売却価格がローン残債を上回るかは問われませんが、任意売却では残債が残るため、債権者との交渉が不可欠です。
さらに、任意売却では販売活動や契約内容にも債権者の同意が必要となり、手続きが複雑になる傾向があります。一般的な売却は所有者主体で進められますが、任意売却は金融機関との連携が不可欠であるのが、通常と異なる点です。
競売との違い
任意売却と競売は、いずれもローン返済が困難になった不動産を処分する手段ですが、進め方に違いがあります。
任意売却は債権者の同意を得たうえで市場で売却を進めるため、競売より高い価格で売却できる可能性があり、売主の生活再建にも有利に働きます。一方、競売は裁判所を通じた強制的な手続きであり、市場価格よりも大幅に安い価格で落札されるのが一般的です。
任意売却では引越し費用の一部負担などの交渉が可能な場合もあり、売主にとって柔軟な対応が期待できるでしょう。その点、競売は売主の意向が反映されにくく、精神的負担も大きくなることが多いです。
任意売却のメリット
任意売却では、以下のようなメリットがあります。
それぞれのメリットについて解説していきます。
相場に近い価格で売却できる
任意売却のメリットの1つとして、市場相場に近い価格で不動産を売却できる点が挙げられます。
競売の場合、市場価格よりも大幅に低い金額で売却されることが多く、売主の債務が多く残るリスクが高まります。一方、任意売却では一般的な不動産売買と同様に、仲介会社を通じて広く買主を募るため、適正な価格での売却が可能です。
売却価格が高ければ、その分ローン残債の返済に充てられる金額が増え、経済的な負担も軽減されます。また、売却に際しても内覧や交渉を通じて条件を整えられるため、売主にとってより有利な取引が期待できるでしょう。
引越し費用や退去時期を調整可能
任意売却では、売主と債権者の間で交渉が行われるため、売却代金の一部を引越し費用として確保できる場合があります。退去時期についても売主の事情を考慮し、ある程度柔軟に対応してもらえるケースが多いです。
これにより、新たな住まい探しの時間を確保でき、生活再建をスムーズに進めやすくなります。競売の場合は強制退去となり、引越し費用や準備期間を自ら負担しなければならず、精神的にも大きな負担を伴います。
次の生活を見据えた準備ができる、余裕が生まれるという点において、競売ではなく任意売却を選ぶ人もいるのです。
所有者の情報を非公開で売却できる
任意売却のメリットには、所有者の個人情報を非公開のまま売却を進められるという利点もあります。
競売の場合、裁判所の公告やインターネット上で氏名・住所などが公開され、多くの第三者に知られるリスクが伴います。これに対して任意売却では、通常の不動産取引と同様に販売活動を行うため、所有者のプライバシーが守られます。
近隣住民や知人に事情を知られることなく売却できるため、精神的な負担を大きく軽減できるのが特徴です。
また、販売活動も一般の不動産取引と変わらないため、売却に関する周囲の目を過度に気にすることなく、生活環境を維持しながら手続きを進めることが可能です。
所有者の意思で不動産会社を選べる
任意売却においては、所有者自身が不動産会社を選択できる点がメリットとなります。競売では裁判所による手続きが主体となり、売却活動に所有者の意向はほとんど反映されません。
一方任意売却では、売主が信頼できる不動産会社に依頼することで、販売戦略や価格設定についても相談しながら進めることが可能です。実績や知識が豊富な会社を選べば、市場に即した価格で売却できる可能性が高まり、結果として残債を減らすことにもつながります。
ローンの返済条件を交渉できる
通常の売却では、売却代金でローン残債を全額返済できなければ、自己資金による補填が必要となります。しかし任意売却の場合、売却後に残った債務について、債権者と返済条件を協議することが可能です。
たとえば、分割払いにしてもらったり、一部免除を求めたりする交渉ができるケースもあります。これにより、売主は経済的な負担を軽減しながら、生活再建を図れるのです。
任意売却を適切に進めれば、競売よりも柔軟な対応が期待できるため、将来へのリスクを抑えることが可能となります。
任意売却のデメリット
住宅ローンの支払いが困難になった場合の売り方として、任意売却は有効ですが、一方で以下のようなデメリットも存在します。
それぞれのデメリットについて解説していきます。
債権者の同意が必須
任意売却におけるデメリットの1つは、債権者の同意が必須である点です。通常の売却とは異なり、所有者だけの判断では手続きを進めることができません。
そのため、債権者との交渉が不可欠です。住宅ローンの債権者や抵当権者が売却条件に納得しなければ、売却そのものが成立しない場合もあります。
また、複数の債権者が存在する場合、それぞれから同意を得る必要があり、調整に時間がかかることも珍しくありません。債権者との交渉が難航すると、任意売却が失敗に終わり、競売に移行してしまうリスクも生じます。
手続きが煩雑
任意売却のデメリットとして、手続きが煩雑である点が挙げられます。通常の不動産売却であれば、売主と買主の合意だけで取引を進めることが可能ですが、任意売却では債権者である金融機関の承諾が必要不可欠です。
また、抵当権を抹消するための交渉や、差押えが入っている場合には解除手続きも求められます。これらの手続きは専門的な知識と経験が必要なため、売主自身で対応するのは困難なことが多いです。
そのため、任意売却においては、専門家のサポートを受けながら計画的に進めるべきでしょう。
信用情報機関に登録される可能性がある
任意売却で不動産を売り出した場合、信用情報機関に事故情報として登録される可能性があります。
任意売却はローン返済が滞った状態で進められるため、金融機関は債務不履行と判断し、個人信用情報にその事実を記録します。この情報が登録されると、一定期間は新たなローンの借り入れや、クレジットカードの発行が制限される場合があります。
任意売却自体は、市場で適正価格に近い売却ができるというメリットがありますが、信用情報へのリスクも併せて理解しておくことが重要です。将来の資金計画や生活設計にも影響を及ぼすため、慎重な判断が求められます。
期間内に売却する必要がある
任意売却には、決められた期間内に売却を完了しなければならないというデメリットがあります。債権者との合意によって進められるため、売却活動に与えられる時間は限られており、通常は数か月程度とされています。
この期間内に買主が見つからない場合、最終的には競売へ移行するリスクもあり、迅速な対応が求められます。希望価格での売却が難しいケースも珍しくないため、価格設定や販売戦略に工夫が必要です。
短期間で結果を出す必要があることから、売却活動にかかるプレッシャーが大きく、売主にとって精神的な負担となることも考えられます。
任意売却に対応できる不動産会社が少ない
任意売却のデメリットの1つに、任意売却に対応できる不動産会社が少ない点が挙げられます。任意売却は債権者との交渉・法律手続きなど専門的な実務が求められるため、取り扱いに慣れている業者は限られます。
かといって不動産会社選びを誤ると、交渉が上手く進まず、売却自体が成立しないリスクもあるのです。また、任意売却に不慣れな会社では、債権者との調整が遅れ、競売に移行してしまう可能性もあります。
安心して任意売却を進めるためには、専門性と実績を備えた不動産会社を慎重に選ぶことが不可欠です。しかし、それには時間がかかるでしょう。
任意売却の手順
任意売却の進め方・売却の手順は、以下の通りです。
- 金融機関への相談
- 不動産会社の選定・査定
- 債権者への確認
- 媒介契約
- 販売活動
- 売買契約
- 決済・引き渡し
- 残債務の返済
基本的な流れは、一般的な不動産売却と変わりません。媒介契約を結び、買い手が見つかったら売買契約を締結してから決済・引き渡しに移行します。
異なる点としては、不動産会社を選ぶ前に金融機関に任意売却を相談しなければいけません。また、売却価格などが決定したら、債権者に報告・確認する必要があります。
不動産会社としても、金融機関から任意売却が許可されたことを確認できないと契約できないため、まずは金融機関に相談することから始めるのが基本です。
売却後も残債がある場合の対処法
不動産の売却が完了したら、残債務を返済します。しかし、それでも残債がある場合は、以下のように対処する必要があります。
それぞれの対処法について解説していきます。
金融機関に相談する
売却後もローン残債がある場合は、まず金融機関に相談してください。
任意売却を行った後に残る債務は、原則として一括返済を求められますが、実際には支払いが難しいケースがほとんどです。このため、早い段階で金融機関に相談し、分割払いへの変更や返済額の減額など、現実的な返済条件の交渉を試みることが求められます。
金融機関も債権回収を優先するため、無理のない範囲での支払いを認める場合が多く、話し合い次第では返済計画を柔軟に組み直すことも可能です。
一方、残債を放置してしまうと給与差押えなどのリスクが高まるため、相談窓口を利用して問題を解決しましょう。
個人再生
個人再生とは、売却後に残った住宅ローンなどの借金を減額し、原則3年から5年で分割返済していく手続きです。任意売却後もなお多額の債務が残る場合、個人再生を活用することで、生活再建への道を開くことが可能となります。
自己破産とは異なり、一定の収入があれば財産を手放さずに債務整理ができます。また、住宅資金特別条項を利用することで、自宅を維持しながら借金を整理できる場合もあります。
ただし、裁判所を通じた正式な手続きが必要であり、計画的な返済が求められます。そのため、金融機関以外にも、弁護士などの専門家に相談して慎重に進めることが重要です。
自己破産
自己破産とは、裁判所に申立てを行い、返済不能であることを認めてもらうことで、全ての借金返済義務を免除してもらう手続きです。不動産売却後に残った住宅ローン債務も対象となるため、生活再建を目指す上では有効な選択肢となります。
ただし、自己破産には一定の財産処分や資格制限が伴うほか、信用情報にも大きな影響を及ぼします。そのため、安易に決断するのではなく、弁護士など専門家に相談し、自身の状況に適した対応策を慎重に検討するのがおすすめです。
自己破産は、どうしても返済できないとなった場合の、最終手段とされています。
任意売却のポイント
任意売却を進める上では、以下の4つがポイントです。
それぞれのポイントについて解説していきます。
早めに検討・準備を進める
任意売却を成功させるためには、早めに検討し準備を進めることが重要です。住宅ローンの支払いが難しくなった段階で行動を起こせば、債権者との交渉にも十分な時間を確保でき、より有利な条件で売却を進めることができます。
反対に対応が遅れると、競売手続きが開始され、任意売却の選択肢が消えてしまうリスクが高まります。また、売却活動にも一定の期間が必要であり、購入希望者を見つけるには早期の市場投入が不可欠です。
任意売却を考える場合は、状況が深刻化する前に対応するのがベストです。相談でもいいので、なるべく早くの行動を心掛けましょう。
任意売却に対応した不動産会社を選ぶ
任意売却は通常の売却とは異なり、債権者との調整や法的手続きが必要になるため、専門的な知識と交渉力が不可欠です。経験豊富な不動産会社は債権者との交渉をスムーズに進め、売却活動も適切に管理できるため、早期の売却成立が期待できます。
反対に、任意売却の実績が少ない会社に依頼すると、交渉が難航し、最終的に競売へ移行してしまうリスクが高まるでしょう。
不動産会社を選ぶ際は、任意売却に関する実績や専門スタッフの有無を事前に確認し、信頼できる業者と連携することが大切です。
管理費・修繕積立金の清算を済ませておく
任意売却を進める上で、事前に管理費や修繕積立金の清算を済ませておくようにしましょう。
マンションなどの共有物件では、管理費や修繕積立金に未納があると、売却手続きがスムーズに進まない場合があります。これが債権者との交渉に支障をきたし、売却成立の妨げになるリスクも否定できません。
任意売却では迅速な手続きが求められるため、こうした未納金はできる限り整理しておくことが望ましいです。どうしても支払いが難しい場合は、事前に債権者と協議して、売却代金から充当する方法を検討する必要があります。
債権者との交渉は丁寧に行う
任意売却の過程では、債権者との交渉は避けて通れません。任意売却はあくまで債権者の同意がなければ成立しないため、売主側の一方的な希望だけで進めることは不可能です。
売却価格や残債の返済条件などについては、債権者と誠実に協議を重ねる必要があります。強引な交渉や情報不足は不信感を招き、最終的に競売へ移行してしまうリスクを高める要因となります。
不動産会社のアドバイスを受けつつ、丁寧に交渉を進めることが重要です。債権者との関係を良好に保てれば、円滑な売却手続きを実現しやすくなります。
西湘での任意売却に対応可能な不動産会社3選
最後に、西湘で任意売却に対応した不動産会社3選を紹介します。
それぞれの会社について解説していきます。
ハウスドゥ 小田原市役所前
神奈川県小田原市のハウスドゥ 小田原市役所前は、任意売却に対応可能な不動産会社の一つです。
| 項目 | 詳細 |
| 屋号 | ハウスドゥ 小田原市役所前 |
| 会社名 | 株式会社Forest field |
| 所在地 | 〒250-0042神奈川県小田原市荻窪531-6 |
| 電話番号 | 0465-34-2555 |
| リースバックページ | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/leaseback/ |
| 公式HP | https://odawarashiyakusyomae-housedo.com/sell/ |
| 免許番号 | 神奈川県知事(1)第31148号 |
