リースバックで家賃が払えないと即退去？家賃の決め方や対策を徹底解説

リースバックは、自宅を売却しても住み続けられる売却方法として、検討される方もいるでしょう。しかし、毎月の家賃が発生するため、支払いに不安を感じる方も少なくありません。

特に、将来的に収入が減少した場合や急な出費が重なった際に、家賃が滞ってしまうリスクは誰にとっても現実的な問題です。

リースバック契約を検討する上で、「家賃が払えなくなったらどうなるのか」「退去の可能性はあるのか」といった疑問や不安は、契約前に解消しておくべきでしょう。

そこでこの記事では、リースバックで家賃を支払えない時のリスクや退去までの流れ、対策について解説していきます。リースバック後の生活に不安がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックの家賃が払えなくなったらどうなる？

リースバックの家賃が払えなくなると、以下のようなリスクが想定されます。

• 家賃滞納による督促・催告
• 契約解除・立ち退きの要求
• 家賃保証会社による代位弁済
• 強制退去

それぞれのリスクについて解説していきます。

家賃滞納による督促・催告

リースバック後に家賃を滞納すると、貸主から督促や催告といった法的措置が講じられる可能性があります。

初期段階では、電話や書面での通知による支払いの催促が行われますが、無視または対応しないまま放置すると、内容証明郵便による催告に移行するケースもあります。

そのため、督促や催告を受けた段階で速やかに事情を説明し、分割払いや支払い猶予の交渉を試みることが有効です。リースバックは柔軟な運用が可能な反面、契約不履行には厳しい対応が取られる場合もあるため、注意が必要です。

契約解除・立ち退きの要求

リースバックでは不動産を売却した後、買主と賃貸契約を結びますが、家賃の支払い義務は法律上の賃借人として課されます。賃料の滞納が続くと、契約違反として賃貸契約が解除される流れとなります。

最終的には、物件の明け渡しを求める訴訟が提起され、裁判所の命令により強制執行に至ることもあります。このような状況に陥ると、再転居先を急いで確保する必要が生じ、生活基盤が大きく揺らぐことになるでしょう。

こうした法的措置が取られると、賃借人としては応じるしかありません。

家賃保証会社による代位弁済

リースバック契約では、家賃保証会社が家賃支払いの保証人となるのが一般的です。入居者が家賃を支払えなくなった場合に、家賃保証会社はオーナーへ家賃を立て替えて支払う「代位弁済」を行います。

これによりオーナー側のリスクは軽減されますが、入居者にとっては新たな債務が発生することになります。代位弁済が行われると、入居者は弁済分の支払い義務を負うこととなり、未払いが続けば法的措置や強制退去のリスクが高まります。

また、保証会社によっては延滞損害金や回収手数料が加算される場合もあるため、負担はさらに増大します。

強制退去

リースバック契約において家賃の滞納が続くと、最終的に強制退去に直面する可能性があります。家賃滞納が継続すると契約違反と見なされ、貸主側が契約解除を申し立てることが可能です。

契約が解除されると、入居者には明け渡しの通知が届き、それでも退去しない場合には強制的に立ち退きを求められることになります。強制退去が実施されると、生活の再建が一気に困難となるだけでなく、信用情報に傷がつき、次の住まいの確保にも支障をきたします。

家賃滞納はいつまで許される？

リースバックにおける家賃滞納がいつまで許容されるかは、契約内容や貸主の対応方針によって異なりますが、一般的には1〜2カ月が目安となるでしょう。

1カ月目の滞納で督促が入り、2カ月以上継続すると契約違反と判断され、貸主側は法的手続きを視野に入れる段階に入ります。リースバックでは家賃が市場相場より高めに設定される傾向があり、滞納リスクが高まることから、貸主側も支払い状況には敏感です。

ただし、滞納が発生した時点ですぐに強制退去になるわけではなく、分割払いや支払猶予などの救済措置が取られる可能性もあります。したがって、滞納を放置せず、早期に連絡を取って対応策を講じることが重要です。

賃貸借契約書に期間が明記されているケースが多い

リースバックにおける家賃滞納がどの程度まで許容されるかは、基本的に締結した賃貸借契約書に記載されています。契約書に「〇か月以上の滞納で契約解除可能」といった条項が設けられており、その規定に基づいて対応が進められます。

一般的には2〜3か月以上の滞納が続くと、契約違反と判断される傾向があります。しかし、滞納期間に関する規定が明記されていないケースでも、繰り返しの遅延や支払い意思が見られないと、契約解除が認められる可能性があります。

家賃が払えなくなった場合の退去の流れ

家賃が払えなくなると、以下の流れで退去させられます。賃借人としては、これらの流れの中で家賃を支払うことで、退去を防ぐことが可能です。

1. 家賃の督促状が届く
2. 保証人・連帯保証人または家賃保証会社へ家賃滞納が通知される
3. 内容証明郵便が届く
4. 契約解除通知が届き退去期日が指定される
5. 退去しない場合は訴訟が起こる

それぞれの手順について解説していきます。

家賃の督促状が届く

リースバック契約で家賃の支払いが滞ると、まず家賃の督促状が届きます。多くの場合、督促状は郵送や内容証明郵便などで送られます。

督促状には滞納額や支払期日が記載されており、早急な支払いを促すものです。この通知を無視したり、支払いができない状態を放置すると、法的措置に進展する可能性があるため、督促状を受け取った時点ですぐに動き出さないといけません。

督促状が届いた時点では、まだ貸主と交渉の余地がある場合もあるため、放置せずに状況を正直に伝えるようにしましょう。

保証人・連帯保証人または家賃保証会社へ家賃滞納が通知される

家賃滞納が続くと、次の段階として保証人・連帯保証人または家賃保証会社へ滞納が通知されます。

保証人が設定されている場合は、貸主から直接連絡が入り、滞納分の支払いを求められることになります。一方、保証会社を利用している場合は、保証会社が立て替え払いを行った後に、契約者へ求償請求がなされます。

この段階での通知は、第三者が滞納の事実を知ることとなり、社会的信用にも影響を及ぼす可能性があります。また、保証人との関係悪化を招くことにもつながるため、通知が行われる前に対応することが望ましいといえます。

内容証明郵便が届く

保証人や保証会社への通知後も対応が見られない場合、貸主から内容証明郵便が届きます。内容証明郵便には、以下の情報が記載され、督促とは異なる強い警告の意味を持ちます。

• 滞納額
• 支払期限
• 契約解除の可能性
• 明け渡し請求の予告

内容証明郵便を受け取った場合、放置することは非常に危険で、迅速に貸主へ連絡することが求められます。内容証明の送付は、貸主側が法的手段への準備を進めていることを示すサインと言えるでしょう。

契約解除通知が届き退去期日が指定される

内容証明郵便による督促にも応じない場合、契約解除通知が届きます。これは貸主が賃貸借契約を解除する意思を示す書面であり、同時に退去期日が明記されるのが一般的です。

ここでは「〇月〇日までに明け渡しを完了すること」といった具体的な期限が示され、その期日までに物件を退去しない場合、法的手段に移行する旨が記載されています。この時点で契約者は、物件に住み続ける法的な根拠を失うため、退去が義務づけられます。

契約解除通知を受けた後でも、事情説明や支払意志を示すことで協議の余地が残ることもありますが、基本的には退去準備が必要です。

退去しない場合は訴訟が起こる

契約解除通知で指定された期日を過ぎても退去しない場合、貸主は建物明渡請求訴訟を提起することになります。これは裁判所を通じて退去を命じる手続きであり、家賃滞納が正当な理由なく継続していることが証明されれば、貸主側が認められる可能性が高くなります。

訴訟が提起されると、被告である契約者には訴状が送付され、裁判所からの出廷要請に応じる義務が発生します。この段階になると、裁判費用や弁護士費用などの経済的負担も加わり、精神的なストレスも避けられません。

訴訟は回避すべき最終局面と言えるため、そうなる前に誠意ある対応が求められます。

リースバックで家賃を払えなくなりそうになった場合の対策

家賃の滞納を防ぐには、支払いが厳しくなった時点での対策が必要です。以下のような対策は、家賃未払いを防ぐ方法として効果的です。

• リース会社に相談する
• 家計を見直して家賃分を確保する
• 資金を調達する
• 生活福祉資金や公的融資制度を活用する
• 転居・住み替えを検討する

それぞれの対策について解説していきます。

リース会社に相談する

リースバックで家賃の支払いが困難になりそうな場合、リース会社への早期相談がおすすめです。

リース会社としても、突然の滞納よりも、事前に相談を受けた方が対応しやすく、契約者との信頼関係を維持した形で解決を図ることが可能です。また、収入状況や支出の見直しを踏まえた上で、将来的な家賃水準の見直しを行ってくれることもあります。

逆に相談をせずに放置すると、契約解除や退去といった結果につながる恐れがあります。家賃が払えないことはオープンに話すことで、健全な解決が目指せるでしょう。

家計を見直して家賃分を確保する

賃借人が個人でできる対策としては、家計の見直しです。固定費や生活費の中で見直せる支出を洗い出し、優先順位を整理することで、必要な家賃を確保できる可能性があります。

また、収支バランスを可視化することで、支出がかさんでいる項目に気付けるでしょう。滞納によるリスクを避けるためにも、計画的な家計管理が欠かせません。

資金を調達する

生活費や家賃の確保を目的として、新たに金融機関からの借入れを検討するのも効果的です。生活資金を目的とした公的融資制度や、返済計画に無理のない個人向けローンを利用すれば、一時的な家賃支払いの遅れを防ぐことが可能です。

また、家族や信頼できる知人に相談することで、資金援助を受けられるケースもあります。重要なのは、支払いが困難になる前に手を打つことであり、資金繰りの見通しが立たないまま滞納に至ると、信用の低下や契約解除のリスクが高まります。

無理のない範囲で資金を確保し、家賃の支払いに充てる方法も検討してみるべきでしょう。

生活福祉資金や公的融資制度を活用する

家賃の支払いが困難になりそうな場合は、早めに生活福祉資金や公的融資制度の利用を検討するのがおすすめです。

生活福祉資金は低所得世帯や高齢者世帯を対象に、都道府県社会福祉協議会が提供している貸付制度です。家賃滞納による退去を防ぐ目的でも申請が可能であり、利子が無利息または低利である点も特徴です。

また、自治体によっては緊急小口資金や住宅確保給付金などの制度を設けている場合があり、収入減少の事情が認められれば、家賃相当額の補助を受けられるケースもあります。

これらの制度を活用することで、家賃滞納のリスクを回避し、リースバックによる住まいの安定性を維持することが可能です。

転居・住み替えを検討する

現在の家賃が収入に見合わなくなった場合、無理に住み続けようとすると滞納につながり、契約解除や強制退去に発展するリスクが高まります。その前に、家賃負担の軽い物件へ移ることで、生活基盤を維持できるようになります。

特に、年金生活や収入減少が見込まれる場合には、早めの住み替え判断が重要です。リースバック契約の中には、一定期間後の転居を前提にするプランもあるため、不動産会社に相談することで選択肢が広がります。

リースバックでの家賃滞納を回避する方法

賃借人としては、家賃滞納を心配することなく生活したいものです。そこで、以下の方法を実施することで、家賃滞納を回避しやすくなります。

• 契約前にシミュレーションする
• 売却代金を計画的に管理する
• 定期借家のリースバックは避ける
• 急な支出に備えて資金を確保する
• リース会社・管理会社に相談する

それぞれの方法について解説していきます。

契約前にシミュレーションする

リースバックを利用する際は、契約前に収支シミュレーションを行うのがおすすめです。

リースバックにおいては、家賃が今後の生活に無理のない金額であるかを把握しておく必要があります。将来的な収入や支出の見通しを踏まえ、月々の家賃が安定して支払えるかどうかを検討することで、滞納リスクを下げることが可能です。

不動産会社によっては、生活費・医療費・税金などを含めたキャッシュフローのシミュレーションを提供している場合もあります。契約後に想定外の負担が生じるのを防ぐためにも、契約前のシミュレーションはなるべく行うようにしましょう。

売却代金を計画的に管理する

リースバックではまとまった資金を得られますが、その売却代金を計画的に管理することが、家賃滞納を回避しやすくなります。

売却代金を明確な使い道を定めずに消費してしまうと、毎月の家賃支払いに充てる資金が不足し、滞納へとつながるリスクがあります。

そのため、売却代金の一部を生活費と分けて管理し、家賃専用の口座に移すなどの工夫が有効です。また、将来的な支出を含めた資金計画を立てておくことで、毎月の家賃負担を把握しやすくなります。

定期借家のリースバックは避ける

定期借家契約は、契約期間満了後に原則として更新されない契約形態を指します。家賃滞納が発生した場合には、即座に契約終了や明渡しが求められるリスクが高くなります。

更新のない定期借家契約では、期間満了前であっても、信頼関係の破綻を理由に契約解除が認められやすいため、不安定な居住形態といえます。

一方、普通借家契約であれば借主側に一定の保護があり、事情に応じた支払い猶予や相談も可能な場合があります。したがって、長期的に住み続けることを前提とするのであれば、普通借家契約でのリースバックを選ぶべきでしょう。

急な支出に備えて資金を確保する

リースバック契約後に家賃を滞納しないためには、急な支出に備えて資金を確保しておく必要があります。医療費や介護費用、住宅設備の修繕費などは予測が難しいため、数か月分の家賃相当額を確保しておくことが望ましいといえます。

資金管理が不安な場合には、ファイナンシャルプランナーへの相談も有効です。

リース会社・管理会社に相談する

リースバックで家賃の支払いが難しくなりそうな場合は、早い段階でリース会社や管理会社に相談するのがおすすめです。支払いが困難になる前に事情を説明すれば、分割払いや支払猶予といった対応を検討してもらえる可能性があります。

特に、収入の一時的な減少や、予期せぬ出費といった明確な理由がある場合は、誠実な意思表示が信頼関係の維持にもつながります。管理会社とのコミュニケーションを怠らず、早期に行動することが、トラブルの拡大を防ぐ最善策と言えるでしょう。

西湘でおすすめの不動産会社3選

最後に、西湘でおすすめのリースバックに対応した不動産会社3選を紹介します。

• ハウスドゥ 小田原市役所前
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

それぞれの会社について解説していきます。

ハウスドゥ 小田原市役所前

神奈川県小田原市に位置するハウスドゥ 小田原市役所前は、リースバックに対応した不動産会社として地域に根ざしたサービスを提供しています。

株式会社Forest fieldが運営し、全国展開するハウスドゥのフランチャイズチェーンの一員として、豊富なノウハウと確かな信頼性を備えています。

リースバックサービスでは、自宅を売却した後も賃貸契約を結ぶことで、住み慣れた家にそのまま住み続けることが可能です。住宅ローンの残債がある場合や、再建築不可物件、築古物件など、他社で対応が難しいケースにも柔軟に対応しています。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

センチュリー21住宅セレクション小田原店は、西湘エリアでリースバックに対応する不動産会社です。

神奈川県小田原市成田に位置し、地域密着型のサービスを展開しています。センチュリー21のフランチャイズ加盟店として、全国規模のネットワークと地域特性を活かした提案力を兼ね備えています。

リースバックに関しては、売却後も住み続けられるよう、柔軟な契約条件や資金計画のアドバイスを提供することが可能です。

ハートマイホーム小田原店

ハートマイホーム小田原店（株式会社ダイトー建設不動産）は、西湘エリアでリースバックに対応した不動産サービスを提供しています。

地域密着型の企業として、リースバックに関する豊富な実績を有しており、家賃設定においても安心感のある対応が特徴です。パナソニックビルダーズグループに加盟しており、建築と不動産の両面から専門的なサポートを提供しています。

店舗には宅地建物取引士や建築士が在籍していて、専門知識を活かした質の高いサービスを提供しています。

まとめ

自宅に住み続けながら資金を確保できるリースバックですが、家賃を滞納すると強制退去や訴訟といったリスクに発展する可能性があります。家賃滞納のリスクを回避するには、事前の備えが重要です。

また、支払いが困難になる前にリース会社へ事情を伝えることで、柔軟な対応を受けられる可能性もあります。リースバックの活用を検討している方は、こうしたリスクと対策をしっかりと理解し、無理のない計画を立てることが将来の安定につながります。

不安がある場合は、地域に精通した不動産会社に相談し、安心して進められる体制を整えてください。