リースバックのメリット・デメリットを完全解説！失敗しない活用法と注意点

住宅を所有しているものの、急な資金需要や将来の生活設計に不安を感じている方は少なくありません。そのような状況で注目されているのが、自宅を売却しても住み続けることができる『リースバック』という仕組みです。

この方法は、資産の有効活用と生活の継続を両立できる選択肢として広がりを見せています。

本記事では、リースバックのメリットとデメリットを詳しく解説し、この制度を活用すべきケースについて具体的に説明します。

リースバックの基本的な仕組みを理解しよう

• 売却後も住み続けられる『リースバック』とは
• リースバック活用の流れと手続き

リースバックは、所有する不動産を売却した後も、賃借人として住み続けることができる不動産取引の形態です。従来の不動産売却とは異なり、引っ越しの必要がないため、住み慣れた環境を維持できる点が特徴となります。

所有者は不動産会社に物件を売却し、その後は賃貸借契約を結んで居住を継続できます。

売却後も住み続けられる『リースバック』とは

リースバックは、自宅を売却してもそのまま住み続けることができる制度です。売却により資金を調達しつつ、賃貸契約を結ぶことで、今までの生活環境を維持できます。所有権は売却先の会社に移転しますが、賃借人として従来の生活スタイルを続けることが可能です。

以前の所有者は賃借人となることで、固定資産税や建物の大規模修繕費用などの所有者としての負担から解放されます。また、売却代金を受け取ることで、必要な資金を確保できます。

リースバック活用の流れと手続き

不動産会社にリースバックの相談をしてから実際の取引完了までの流れは以下の通りです。

まず、物件の査定を受け、適切な売却価格を決定します。査定額に納得できれば、売買契約と賃貸借契約の条件について具体的な協議を行います。家賃の設定や契約期間、将来の買い戻しオプションの有無などが主な検討項目となります。

条件面で合意に達したら、売買契約と賃貸借契約を締結します。その後、売却代金を受け取り、賃借人として居住を継続します。この際、引き続き同じ建物に住めるため、引っ越しの手間や費用は発生しません。

リースバックの5つのメリット

• 即時の資金調達が可能
• 住み慣れた家に住み続けられる
• 面倒な引っ越しが不要
• 売却時の税金対策になる
• 将来の買い戻しオプションがある

リースバックの活用により得られるメリットは多岐にわたります。特に資金調達と生活環境の維持を両立できる点は、多くの方にとって大きな魅力となります。以下では、それぞれのメリットについて詳しく解説していきます。

即時の資金調達が可能

不動産の資産価値に応じた金額を、一括で調達することができます。金融機関からの借り入れと異なり、年齢や収入による制限がないため、幅広い層が活用できます。また、新たな借り入れではないため、毎月のローン返済に関する負担も発生しません。

不動産を担保にした融資と比べても、審査にかかる時間が短く、より迅速な資金調達が可能です。相続税の支払いや事業資金の確保など、まとまった資金が必要な場合に有効な選択肢となります。

住み慣れた家に住み続けられる

これまでと同じ家に住み続けることができるため、生活環境の変化を最小限に抑えることができます。長年築いてきた地域とのつながりや、思い入れのある家具や庭の手入れなど、これまでの生活スタイルをそのまま継続できます。

特に高齢者の方にとって、住み慣れた環境を維持できることは、身体的にも精神的にも大きなメリットとなります。近隣住民との関係や、通い慣れた病院、買い物などの生活動線もそのまま利用できます。

面倒な引っ越しが不要

一般的な不動産売却では必要となる引っ越しの手間や費用が発生しません。家財道具の移動や新居の物件探しなどの負担がないため、スムーズな資金化が実現できます。

特に大型の家具や思い入れのある物を多く所有している場合、引っ越し作業自体が大きな負担となります。リースバックであれば、これらの手間を完全に回避することができます。また、引っ越し費用の捻出も不要となります。

売却時の税金対策になる

不動産を売却する際の譲渡所得税について、一定の条件下で税制上の特例措置を受けられる可能性があります。居住用財産を売却する場合、3,000万円特別控除の適用対象となることで、売却時の税負担を抑えることができます。

また、売却時の譲渡益に対する税率も、所有期間が10年を超える場合は軽減税率が適用されます。これにより、売却代金から支払う税金を最小限に抑えることが可能です。ただし、税制上の特例適用には一定の条件があるため、事前に税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

将来の買い戻しオプションがある

多くのリースバック契約では、将来的な買い戻しオプションを設定することが可能です。経済状況が改善した場合など、再度所有者となることを検討できるため、将来の選択肢を残しておくことができます。

買い戻しオプションの設定により、一時的な資金需要に対応しつつ、将来的な資産としての活用も視野に入れることができます。ただし、買い戻し時の価格や条件については、契約時に明確に取り決めておく必要があります。

リースバックの3つのデメリット

• 家賃支払いが必要になる
• 将来的な買い戻しが難しい
• 物件の維持管理責任が変わる

リースバックには様々なメリットがありますが、同時に考慮すべきデメリットもあります。以下では、契約前に理解しておくべき主な注意点について解説します。

家賃支払いが必要になる

所有者から賃借人に立場が変わるため、毎月の家賃支払いが必要となります。これまで住宅ローンの返済が終わっていた場合や、相続した物件の場合は、新たな支出として家賃負担が発生します。

家賃の設定は物件の市場価値や立地条件などを考慮して決定されます。そのため、従来の住宅ローン返済額と比較して負担が変わる可能性がある点に注意が必要です。特に長期の居住を予定している場合は、将来の家賃支払いの継続性についても十分な検討が必要となります。

将来的な買い戻しが難しい

買い戻しオプションを契約に含めることは可能ですが、実際の買い戻しには新たな資金調達が必要となります。売却時よりも不動産価値が上昇している場合は、より多額の資金が必要となる可能性があります。

また、買い戻し時には、年齢や収入状況により住宅ローンの審査が通りにくくなることも考えられます。特に高齢者の場合、将来的な買い戻しの実現性は低くなる傾向にあります。そのため、買い戻しオプションは、将来の可能性として考えるのではなく、確実な選択肢として検討する必要があります。

物件の維持管理責任が変わる

賃借人となることで、大規模修繕や設備の更新などの判断権が売却先の企業に移ります。自身の希望するタイミングや内容で修繕ができない可能性があるため、住環境の変更に制限が生じます。

また、賃貸借契約の条件によっては、日常的な修繕費用の負担範囲が変わることもあります。従来のように自由な改装や模様替えができなくなる点は、長期居住を考える上で重要な検討事項となります。

どんな人がリースバックを活用すべき？

• リースバック活用に最適な条件とは
• 活用を避けたほうが良いケース

リースバックは万能の解決策ではありません。活用する際は、自身の状況や将来設計を踏まえた慎重な判断が必要です。ここでは、リースバックが効果的な場合と、逆に避けたほうが良い場合について説明します。

リースバック活用に最適な条件とは

住宅を所有していながら、次のような状況にある方は、リースバックの活用を検討する価値があります。まず、住宅ローンの返済が困難になってきた場合です。収入が減少しても、現在の住まいに住み続けたい場合、有効な選択肢となります。

次に、相続税の支払いなど、まとまった資金が必要な場合です。不動産を売却することで必要な資金を調達しつつ、居住の継続が可能となります。また、リバースモーゲージなどの金融商品と比較して、審査基準が緩やかなため、より幅広い層が活用できます。

活用を避けたほうが良いケース

一方で、以下のような状況では、リースバックの活用は慎重に検討する必要があります。不動産価値が大きく下落している地域の場合、売却価格が予想を下回る可能性があります。また、将来的な資産価値の上昇が見込める物件の場合、売却によりその機会を失うことになります。

さらに、安定した収入がなく、家賃支払いの継続に不安がある場合は、別の対策を検討することをお勧めします。リースバックは、売却後の家賃支払いが必須となるため、長期的な収支計画が重要となります。

小田原市でリースバックする際のおすすめ会社3選

• ハウスドゥ 小田原市役所前（株式会社Forest field）
• センチュリー21住宅セレクション小田原店
• ハートマイホーム小田原店

小田原市で信頼できるリースバック取り扱い企業をご紹介します。それぞれの企業が持つ特徴や強みを理解することで、自身のニーズに合った企業選びができます。

ハウスドゥ 小田原市役所前（株式会社Forest field）

全国展開のハウスドゥが持つリースバックの豊富なノウハウと、地域密着型の対応が特徴です。リースバックプランの豊富さと、最短5日での現金化対応という迅速な手続きが強みとなります。売却価格についても、他社で対応できない物件でも柔軟な査定が可能です。

特に、売却後もいつでも再度購入できるプランが用意されているため、将来的な選択肢を残したい方に適しています。また、対応がスピーディーで、他社ではできない物件にも対応できるため、急な資金需要がある方にも安心して相談できます。

センチュリー21住宅セレクション小田原店

大手不動産フランチャイズのセンチュリー21加盟店として、豊富な取引実績を持つ企業です。再売買契約による再取得にも対応可能で、居住延長や短縮退出なども柔軟に対応しています。

幅広い物件に対応できる点が特徴で、築年数が経過した物件でも適切な査定を行います。また、売却地金を必要資金にできるため、資金計画の立てやすさも魅力です。ご近所や周囲に知られずに売却できる点も、プライバシーを重視する方には適しています。

ハートマイホーム小田原店

昭和60年創業という長い歴史を持つ地域密着型の不動産会社です。地域への深い理解と西湘エリアへの精通した知識を活かし、リースバックの家賃設定も安心感のある価格となっています。

創業年数が長く、信頼度が高いことに加え、パナソニックビルダーズグループの加盟店としての実績も強みです。特に、市街化調整区域の土地活用に関する相談にも対応可能なため、様々な条件の物件でもリースバックを検討できます。

まとめ

不動産の資金化と居住継続を両立できるリースバックは、適切に活用することで効果的な資金調達手段となります。特に小田原市では、地域に精通した企業が複数あり、それぞれの特徴を活かしたサービスを提供しています。

ただし、契約内容や将来の家賃支払いなど、慎重に検討すべき点も多くあります。自身の状況や将来設計を踏まえた上で、専門家に相談しながら判断することをお勧めします。また、複数の企業に相談することで、より良い条件での契約が可能となる場合もあります。

リースバック活用を検討される際は、本記事で紹介した各企業の特徴を参考に、ぜひ一度相談してみてください。経験豊富なスタッフが、あなたの状況に合わせた最適なプランを提案してくれるはずです。